20140609-华融证券-房地产_市场月度动态2014年6月期-定向降准缓解资金面压力_板块存修复性机会_23页_1mb

房地产市场月度动态总结（2014年6月）

核心内容概述

2014年6月房地产市场整体呈现下行趋势，行业基本面持续承压。尽管政策层面出现了一些放松迹象，如定向降准和对首套房贷的支持，但市场成交和价格仍面临较大压力。土地市场和商品房市场均出现成交面积和价格涨幅放缓的现象，二手房市场表现更为疲软，租金回报率处于低位。

主要观点

• 政策放松：央行和银监会出台多项政策，包括定向降准和对首套房贷的支持，有助于缓解房地产行业的资金压力，但对整体市场提振作用有限。
• 市场表现：房价同比涨幅持续缩小，部分城市出现价格环比下降，市场预期趋于悲观。
• 投资与新开工：房地产投资增速放缓，新开工面积大幅下降，行业进入调整周期。
• 土地市场：土地成交面积同比大幅下滑，尤其是三线城市，楼面均价和溢价率均出现回落。
• 商品房市场：成交面积持续下滑，存销比回到近3年高位，库存压力较大。
• 二手房市场：成交同比大幅下滑，价格涨幅趋缓，租金回报率偏低，市场信心不足。
• 投资建议：短期可关注货币政策放松带来的板块修复机会，但基本面低迷仍将持续，不宜对行情抱有过高期望。

关键信息

一、政策与市场动态

• 定向降准：4月25日起，县域农村商业银行和农村合作银行分别降准2%和0.5%，释放资金约5000亿，预计加上小微企业支持后，资金释放总量约3000亿。
• 银行态度变化：首套房贷利率仍维持在基准利率或上浮5%-10%，房地产贷款政策未有明显放松。
• 房价涨幅趋缓：2014年4月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨6.8%，环比上涨0.1%。一线城市同比涨幅11.8%，二线城市7.6%，三线城市5.9%。

二、房地产投资与新开工

• 投资增速：1-4月房地产开发投资同比名义增长16.4%，增速较1-3月回落0.4个百分点。
• 新开工面积：1-4月房屋新开工面积同比下降22.1%，其中住宅新开工面积下降24.5%。
• 竣工面积：1-4月房屋竣工面积同比下降0.3%，降幅收窄。
• 销售面积：1-4月商品房销售面积同比下降6.9%，其中住宅销售面积下降8.6%。
• 待售面积：4月末商品房待售面积为52652万平方米，较3月末增加489万平方米。

三、土地市场

• 土地成交面积：1-5月40个城市土地成交建筑面积同比下跌15.42%，其中三线城市跌幅最大（34.12%）。
• 楼面均价与溢价率：5月40个大中城市土地成交楼面均价为2099元，溢价率为15.42%，环比均有明显回落。
• 区域差异：一线城市土地成交面积同比下跌21.19%，二线城市下跌16.04%，三线城市跌幅显著。

四、商品房市场

• 成交面积：1-5月30个大中城市商品房成交面积累计同比下降17.65%，其中一线城市下降32.76%，二线城市下降16.15%。
• 存销比：十大城市存销比为71周，回到近3年高位，二线城市库存压力更大。
• 价格趋势：新建商品住房价格涨幅持续放缓，市场整体处于调整阶段。

五、二手房市场

• 成交下滑：1-5月，两个一线城市二手房成交同比下滑52%，四个二线城市平均下滑50%。
• 价格变化：4月70个大中城市二手住宅价格指数同比上涨3.7%，环比下跌0.5个点。
• 租金回报率：除成都外，其他城市二手住宅租金回报率均低于2.5%，上海仅为1.98%，显示市场投资吸引力不足。

投资建议

• 短期机会：房地产板块估值处于低位，货币政策放松可能带来阶段性修复行情。
• 风险因素：房地产成交大幅下滑是主要风险，基本面仍处低迷阶段，需警惕进一步恶化。
• 投资评级：行业评级为中性，预期未来6个月内行业指数与市场指数持平。

总结

房地产市场在2014年6月持续承压，政策放松虽有助于缓解资金面压力，但市场基本面仍处调整期。房价涨幅趋缓，库存压力加大，土地市场表现疲软，二手房市场成交和价格双降，租金回报率偏低。短期来看，板块可能迎来修复机会，但整体趋势仍以下行为主，投资者需谨慎对待，关注政策变化和市场预期的转变。