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2016年11月15日房地产行业报告总结

核心内容

2016年10月，中国房地产市场整体呈现成交降温、房价增速放缓、土地市场分化、投资增速回升但受限的态势。在政策调控持续加码的背景下，房地产行业面临销售和融资双重压力，市场进入调整阶段。

主要观点

• 商品房成交降温：10月全国商品房销售面积同比增长26.39%，较9月下滑7.62个百分点。其中，一、二线城市成交面积分别下降4.83%和9.43%，三线城市则保持增长，同比上涨24.33%。
• 房价涨幅收窄：百城住宅价格指数环比上涨1.65%，较9月放缓1.18个百分点。一线城市房价涨幅收窄最为明显，住宅均价环比上涨1.05%，增速较9月下降1.69个百分点。
• 土地市场分化：房企土地购置面积同比由正转负，微跌0.04%；但土地成交均价同比大幅上涨36.22%，土地成交价款总额同比增加36.16%。
• 投资增速回升但受限：10月房地产开发投资额同比增长13.45%，增速较9月扩大5.66个百分点。但受销售降温及融资渠道收紧影响，未来投资增长可能受限。
• 库存去化持续：全国商品房待售面积同比涨幅收窄至1.30%，存销比下降至4.68，显示市场去化压力有所缓解。

关键信息

一、成交明显降温

• 全国商品房销售面积当月同比增速为26.39%，较9月下降7.62个百分点。
• 1-10月累计销售面积同比增长26.80%，与1-9月增速持平。
• 一、二线城市因调控政策影响，成交面积同比分别下降4.83%和9.43%；三线城市因非调控重点，成交面积仍大幅增长24.33%。

二、土地成交均价仍大幅上涨

• 10月全国土地成交均价为6,110.73元/平方米，环比上涨30.18%，同比上涨36.22%。
• 土地成交价款总额环比上涨27.72%，同比上涨36.16%。
• 土地购置面积同比微跌0.04%，1-10月累计同比下降5.50%。

三、投资持续回升，但受销售降温影响

• 10月房地产开发投资额同比增长13.45%，1-10月累计增长6.60%，增速较1-9月继续上升0.80个百分点。
• 住宅投资增速最为明显，同比增长12.73%；办公楼和商业营业用房投资分别增长7.17%和11.23%。
• 由于销售降温及融资渠道受限，投资增速未来可能承压。

四、库存去化持续

• 截至10月底，全国商品房待售面积同比下降，同比涨幅收窄至1.30%。
• 存销比由9月的5.11降至4.68，显示去化压力有所缓解。

政策端分析

融资渠道全面受限

• 房企再融资、银行信贷、公司债融资等渠道收紧，融资成本上升，资金压力增大。
• 保险公司投资房地产需遵循长期投资、价值投资和资产负债匹配原则，不得直接参与房地产开发。
• 公司债募集资金不得用于拿地，高杠杆房企面临更大资金压力。

多城市调控政策升级

• 成都：实施限购及价格申报管理，严格控制预售价格。
• 广州：联合多部门严查违规销售行为，暂停网签和土地买卖。
• 郑州：推行国有建设用地使用权网上限价竞买，抑制地王现象。
• 杭州：对15类不正当经营行为进行查处，提高公积金贷款首付比例。
• 石家庄：加强商品房预售资金监管，规范预售行为。
• 太原：下调首套房首付比例至20%，扩大公积金使用范围，促进去库存。
• 珠海：实施新建商品房价格备案制，限制价格增幅。
• 河南：推进去库存专项行动，设定库存去化周期目标，鼓励货币化安置及农民进城购房。
• 合肥：开展房地产开发企业及中介机构专项整治。
• 深圳：叫停首付贷、众筹炒楼等违规金融业务，防范房地产金融风险。

总结

2016年10月，中国房地产市场在政策调控和融资环境收紧的双重压力下，呈现出成交降温、房价涨幅放缓、土地市场分化、投资增速回升但受限的特点。重点城市限购限贷政策升级，有效抑制了房价过快上涨，但也对市场活跃度产生负面影响。土地市场方面，成交均价持续上涨，但土地购置面积微跌，显示房企拿地意愿减弱。投资方面，尽管开发投资额增长，但销售降温与融资受限将对后续投资形成制约。整体来看，房地产市场进入调整期，政策调控效果逐步显现。