20160522-中泰证券-房地产行业周报__成交继续降温_18页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现呈现成交降温趋势，一手房和二手房成交量环比下降，但同比仍保持增长。同时，土地市场表现疲软，部分城市库存压力较大。行业分析指出，当前地产板块估值与基本面的匹配关系，以及未来可能的配置机会。

主要观点

• 行业整体趋势：房地产行业处于小周期向下阶段，地产股估值表现先于基本面，短期难以获得超额收益。
• 配置机会：当小周期触底前或回调兑现时，可能是传统地产股的配置时机。
• 关注重点：建议重点关注布局二线城市的地产公司、实现轻资产化并现金流充裕的公司，以及具有国企改革、重组、转型预期的公司。

关键信息

1. 行业成交情况

• 一手房：
  • 本周合计成交76,012套，环比下降8.4%，同比上升17.4%。
  • 一线城市成交套数环比下降6.4%，同比下降14.3%。
  • 二线城市成交套数环比下降1.7%，同比上升32.1%。
  • 三线城市成交套数环比下降13.3%，同比上升17.1%。
• 二手房：
  • 本周合计成交21,596套，环比下降0.8%，同比上升14.6%。
  • 一线城市环比下降4.2%，二线城市环比下降5.8%，三线城市环比上升7.5%。

2. 库存情况

• 全国25大城市住宅可售套数为1,109,607套，环比持平。
• 去化周期为34.3周，其中一线城市为25.9周，二线城市为19.9周，三线城市为53.8周。

3. 土地市场情况

• 本周100大中城市土地供应规划建筑面积环比下降35.0%，同比下降40.4%。
• 挂牌均价环比下降42.0%，同比下降25.1%。
• 成交土地规划建筑面积环比下降7.6%，同比上升115.0%。
• 二线城市成交土地规划建筑面积环比上升24.1%，三线城市环比下降54.7%。
• 成交均价环比下降0.2%，同比上升167.2%。
• 成交总价环比下降7.8%，同比上升474.7%。

4. 公司动态

• 阳光城：与陆家嘴合作设立资产管理公司，注册资本1亿元。
• 华夏幸福：与江苏润恒物流签署战略合作框架协议，项目总投资60亿元。
• 新湖中宝：公开发行不超过35亿元的债券。
• 中南建设：参与设立天圆再保险股份有限公司，出资6亿元，占20%股份。
• 陆家嘴：拟以109.31亿元收购陆金发100%股权，股票于5月18日复牌。
• 泰禾集团：发布定增预案，拟募集不超过98亿元，获取上海崇明县两块土地使用权。
• 招商蛇口：获准设立“中国邮轮旅游发展实验区”，占地9.4平方公里。
• 东湖高新：中标荆门市投融资建设项目，项目建安工程费约12亿元。
• 莱茵体育：股东高靖娜减持1800万股，减持均价14.52元/股。

行业新闻

• 央行上海总部：个人房贷环比少增83.2亿元，二手房贷款环比少增39.5亿元。
• 广州长沙：签订公积金异地互认互贷协议，促进跨省购房便利。
• 北京：土地供应刷新历史最低纪录，计划供应4100公顷。
• 苏州：设定地价红线，终止开发商报价过高地块出让。
• 安徽：计划用3年时间去化商品房库存2500万平方米。
• 南京：1-4月住宅销售额达773亿元，同比增长181%。
• 上海：周浦地块被保利地产以54.5亿元夺得，溢价率296%，楼板价43607元/平方米。

风险提示

• 二线受一线影响降温。
• 三四线去化效果不达预期。

结构清晰总结

行业成交分析

• 一手房：
  • 本周成交76,012套，环比下降8.4%，同比上升17.4%。
  • 一线城市成交套数环比下降6.4%，同比略有下降。
  • 二线城市成交套数环比下降1.7%，同比上升32.1%。
  • 三线城市成交套数环比下降13.3%，同比上升17.1%。
• 二手房：
  • 本周成交21,596套，环比下降0.8%，同比上升14.6%。
  • 一线城市环比下降4.2%，二线城市环比下降5.8%，三线城市环比上升7.5%。

土地市场分析

• 供应土地规划建筑面积环比下降35.0%，同比下降40.4%。
• 挂牌均价环比下降42.0%，同比下降25.1%。
• 成交土地规划建筑面积环比下降7.6%，同比上升115.0%。
• 二线城市成交土地规划建筑面积环比上升24.1%，三线城市环比下降54.7%。
• 成交均价环比下降0.2%，同比上升167.2%。
• 成交总价环比下降7.8%，同比上升474.7%。

公司动态

• 阳光城：设立资产管理公司，与陆家嘴合作。
• 华夏幸福：签署战略合作框架协议，收购霸州市前华房地产公司股权。
• 新湖中宝：发行债券，融资不超过35亿元。
• 中南建设：参与设立再保险公司，出资6亿元。
• 陆家嘴：收购陆金发100%股权，股票复牌。
• 泰禾集团：发布定增预案，募集98亿元，获取崇明县土地使用权。
• 招商蛇口：设立邮轮旅游发展实验区。
• 东湖高新：中标荆门市投融资建设项目。
• 莱茵体育：股东减持股份，影响公司股权结构。

行业新闻

• 央行上海总部：个人房贷环比少增，二手房贷款环比下降。
• 公积金异地互认互贷：广州长沙签订协议，促进跨省购房。
• 北京土地供应：刷新历史最低纪录，减少500公顷。
• 苏州地价红线：设定最高报价，终止高价地块出让。
• 安徽去化库存：计划用3年时间去化商品房库存2500万平方米。
• 南京销售额：1-4月住宅销售额达773亿元，同比增长181%。
• 上海地王：周浦地块被保利地产以54.5亿元夺得，溢价率296%。

风险提示

• 二线受一线影响降温。
• 三四线去化效果不达预期。

投资建议

• 重点关注：
  • 布局二线城市的地产公司（如阳光城、华发股份、新城控股、鲁商置业）。
  • 实现轻资产化、现金流充裕的地产公司（如新城控股、阳光城、泰禾集团、招商蛇口、华联控股）。
  • 国企改革、重组、转型预期的地产公司（如鲁商置业、三木集团）。

行业动态

• 北京：土地供应减少，鼓励利用存量建设用地。
• 苏州：设定地价红线，控制土地溢价。
• 安徽：推动商品房库存去化，支持供给侧改革。
• 南京：住宅销售额大幅增长，市场活跃。
• 上海：出现新的地王，显示市场热度。

总结

房地产行业在本周呈现成交降温趋势，但整体仍保持同比上升。一手房和二手房成交量环比下降，但同比上升，显示市场仍在复苏。土地市场供应减少，成交价和总价均出现下降，表明市场观望情绪浓厚。公司动态显示，部分房企在积极布局和融资，以应对市场变化。投资建议指出，应关注布局二线城市、轻资产化及国企改革预期的公司，以把握未来可能的配置机会。风险提示包括二线降温及三四线去化不达预期，需谨慎对待。