20230129-国盛证券-房地产开发2023W3-W4_春节新房成交表现平淡_销售端企稳需要政策进一步加码_14页_1mb

报告摘要

2023年春节前后，房地产市场整体表现较为平淡，新房成交同比下滑14%，而二手房市场则出现回暖迹象。分析认为，销售端企稳仍需政策进一步加码，尤其在需求端的放松政策方面。

新房销售表现
- 春节周（1.21-1.27）40城新房成交面积为35.7万平方米，同比下降14%，较2019年春节下降32%。
- 一线城市新房成交面积同比跌幅最大，其中北京、上海、广州、深圳分别同比-37%、-3%、-51%、-28.9%。
- 三线城市部分城市如温州、惠州等出现同比正增长，但整体仍同比下降。
- 新房市场整体低迷，主要原因是房企推盘意愿不高、购房者信心不足以及居民返乡影响。
二手房销售回暖
- 春节周50城二手房成交量同比2022年春节周增长57%，部分城市如东莞、佛山等二手房成交面积同比正增长。
- 市场对二手房的需求有所恢复，可能与政策支持和市场预期改善有关。
LPR及房贷利率稳定
- 1月5年期LPR维持在4.3%，百城房贷利率保持稳定，首套平均利率为4.1%，二套平均利率为4.91%。
- 一二三线城市首套利率分别为4.60%、4.07%、4.08%，部分城市如韶关、九江、太原、唐山等调整了房贷利率下限。
政策支持预期增强
- 虽然已有政策出台，但购房者信心仍不足，需进一步放松限购、限贷等政策。
- 预计2023年第一季度或第一季度至第二季度期间，将出台第三波政策，进一步推动市场复苏。

市场表现
- 2023W3（1.16-1.20）中信房地产指数累计变动0.8%，排名29个中信行业板块第23名。
- 48家重点房企中，上涨28支，下跌20支。
- 重点房企中，雅居乐集团、建发国际集团、龙光地产等涨幅较大，华发股份、我爱我家等跌幅较大。
信用债情况
- 2023W3共发行房企信用债11只，发行规模181亿元，净融资额87.53亿元。
- 主体评级以AAA为主，债券类型以ABS为主，期限以5年以上为主。
- 部分房企如大悦城、雅居乐等发行利率有所调整。
投资建议
- 维持地产开发板块“增持”评级，看好政策放松空间。
- 推荐受益于需求侧复苏、竞争格局改善的公司：A股包括保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股包括绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
- 区域型公司及物业板块也有投资机会，A股关注招商积余，H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。