20161106-中国银河-房地产板块2016年三季报总览：规模大增、盈利平稳_14页_1016kb

房地产行业2016年三季报分析总结

核心内容

2016年前三季度，中国房地产行业整体表现强劲，主要特征包括：

• 规模高增速：行业营收增速保持在30%以上，连续两年增长显著。
• 盈利能力平稳：毛利率持续下降但降幅收窄，净利率稳定，成本控制能力提升。
• 负债情况改善：净负债率下降至87.0%，货币资金与短期有息负债比值上升至1.619，负债结构优化。
• 去库存效果明显：实际存货去化周期降至1.654年，存货周转率提升至0.223次，库存水平为近6年新低。

主要观点

1. 板块整体表现

• 营收与盈利：板块前三季度营收和归母净利润增速均超30%，2016年前三季度归母净利润增速达31.9%，为近6年新高。
• 毛利率变化：毛利率从2011年的33.0%降至2016年的25.6%，但下降趋势放缓，显示成本控制能力增强。
• 三费率下降：三费率降至9.3%，为近6年最低水平，表明费用管理优化。
• 净利率稳定：净利率维持在7.6%左右，盈利能力保持稳定。
• 投资收益影响：投资净收益占营业利润比重上升，表明多元化投资策略效果显现。

2. 资产负债表及现金流改善

• 去库存：实际存货增速放缓至9.1%，去化周期降至1.654年，显示销售回款能力增强。
• 负债结构优化：短期有息负债与长期有息负债比值下降至0.327，表明企业负债结构更加健康。
• 货币覆盖率提升：货币资金与短期有息负债比值上升至1.619，显示企业流动性增强。

3. ROE及ROA表现

• ROE与ROA：板块ROE及ROA水平保持平稳，近三年前三季度ROE均在7%左右，ROA在1.6%左右，表明资产利用效率稳定。

关键信息

1. 行业评级

• 推荐：行业指数预计未来6-12个月将超越市场主要指数20%以上。
• 谨慎推荐：行业指数预计超越市场主要指数，但幅度较小。
• 中性：行业指数与市场主要指数回报相当。
• 回避：行业指数预计低于市场主要指数10%以上。

2. 公司比较研究

• 营收高增长：招商蛇口、大名城、中珠医疗、金地、滨江、泰禾等公司营收增长显著。
• 盈利能力较强：浦东金桥、中国国贸、陆家嘴、华侨城、市北高新等公司毛利率和期间费用率表现较好。
• 财务稳健：运营类公司如深圳华强、中国国贸、浦东金桥等，以及开发类企业如南山控股、滨江集团、上海临港等，财务状况较为稳健。
• 储备丰富：华发股份、首开股份等公司存货储备丰富，具备更强的市场弹性。
• 低估值：世茂股份、保利地产、华侨城、建发股份、荣盛发展、金地集团、泰禾集团、绿地控股及新城控股等公司估值较低，具备投资潜力。

风险提示

• 调控政策：2016年“930”调控政策出台，多个城市成交量明显下降，可能影响规模增长。
• 销售增速放缓：前期需求快速消耗，销售增速可能放缓。
• 地价上涨：地价快速上涨，可能对盈利水平产生压力。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避，分别对应行业指数的不同回报预期。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避，分别对应公司股价与分析师所覆盖股票平均回报的对比。

分析师信息

• 分析师：陈智旭，中国银河证券研究部房地产行业分析师。
• 联系方式：电话：021-20252629，邮箱：chenzhixu@chinastock.com.cn。
• 执业证书编号：S0130516090001。

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司 研究部
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