20160516-中国银河-房地产板块2015年报、2016一季报总览：增长速度提升，盈利能力下降_21页_1mb

房地产行业2015年报及2016一季报分析总结

核心内容

板块整体表现

• 营收增长：2015年房地产开发板块营收同比增长38.1%，其中2016年第一季度营收同比增速高达105.0%，归母净利润同比增速达30.1%。
• 盈利水平下降：尽管营收增长，但板块毛利率持续下滑，从2014年的32.12%降至2015年的28.29%，净利率也从11.66%降至9.56%。
• 负债结构改善：板块资产负债率略有上升，但短期负债占比快速回落，短期债务压力下降。2016年一季度，扣除预收后的资产负债率下降至70.52%。
• 预收款支撑收入增长：2015年末预收款同比增速达38%，为2016年收入高增长提供了支撑。

少数股东权益占比提升

• 由于合作项目增多，少数股东损益占比提升，2015年占净利润比值为19.74%，2016年第一季度升至16.44%。

板块收益率创新低

• 2015年板块ROE为11.36%，ROA为2.73%，均创下近五年新低。

主要观点

按市值分组表现

• 营收增长：各组营收均增长，小市值组营收增速最快，龙头组增速处于中上水平。
• 毛利率差异小：各组毛利率水平基本在30%左右，差异较小，但龙头公司成本控制能力强，毛利率和净利率较高。
• 负债水平分化：大市值公司负债水平较高，小市值公司负债水平较低，且小市值公司存货仓位低。
• 估值差异显著：小市值公司估值明显高于大市值公司，且组内分化严重，标准差较高。

公司比较研究

• 表现突出公司：滨江集团、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、北京城建、世茂股份及世联行。
• 其次表现公司：首开股份、金地集团、中天城投、泰禾集团及城投控股。
• 财务稳健性：第一组和第二组公司财务较为稳健，ROA及业绩锁定性较高，其中华夏幸福、滨江集团、招商蛇口、万科及保利地产盈利保障较高。

关键信息

财务指标

• 营收增速：2015年为38.1%，2016年第一季度为105.0%。
• 归母净利润增速：2015年为6.7%，2016年第一季度为30.1%。
• 毛利率：2015年为28.29%，2016年第一季度为28.93%。
• 净利率：2015年为9.56%，2016年第一季度为8.19%。
• 三费率：2015年为8.66%，2016年第一季度为10.89%。
• 少数股东损益占比：2015年为19.74%，2016年第一季度为16.44%。
• ROE：2015年为11.36%，创近五年新低。
• ROA：2015年为2.73%，创近五年新低。
• 资产负债率：2015年为76.85%，2016年第一季度为77%。
• 扣除预收后的资产负债率：2015年为70.75%，2016年第一季度为70.52%。
• 净负债率：2016年第一季度为100%，创历史新高。

存货与负债情况

• 存货增长：2015年存货同比增长31.58%，存货重估值同比增长20.78%。
• 去化周期：2015年去化周期由2014年的3.85年降至3.16年。
• 存货仓位：小市值公司存货仓位较低，可能与其战略转型有关。

风险提示

• 政策风险：政策不及预期可能影响行业。
• 销售风险：销售增速放缓可能对业绩产生负面影响。

评级标准

• 推荐：行业指数或公司股价超越平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：行业指数或公司股价超越平均回报10%至20%。
• 中性：行业指数或公司股价与平均回报相当。
• 回避：行业指数或公司股价低于平均回报10%及以上。

总结

• 2015年房地产板块营收全面增长，但盈利水平持续走低。
• 小市值公司营收增速快，但分化严重，而大市值公司负债水平高，但表现相对均衡。
• 小市值公司估值明显高于大市值公司，且组内标准差高，显示其业绩波动大。
• 龙头公司盈利保障高，成本控制能力强，具备较好的增长潜力。
• 2016年下半年楼市不确定性增大，去库存压力依然存在。

附注

• 本报告由李军撰写，分析师职业证书编号：S0130512090004。
• 银河证券研究部提供数据支持。
• 本报告仅供参考，不构成投资建议，客户应自行判断。