20161106-中国银河-房地产板块2016年三季报总览_规模大增_盈利平稳_13页_843kb

房地产行业2016年三季报分析总结

核心内容

2016年前三季度，中国房地产行业整体表现突出，主要特征包括：规模高增速、盈利能力平稳、负债情况改善、去库存效果明显。在2014年下半年楼市回暖和2015年中市场火爆的背景下，房地产板块的营收增速连续两年保持在30%以上。同时，毛利率虽持续下降，但降幅收窄，成本控制能力显著增强。随着销售回款的增加和存货周转率的提升，板块的负债状况有所改善。

然而，随着“930”调控政策的出台，多个重点城市成交量出现明显下降，前期市场需求快速消耗，规模高增速或将难以持续。此外，地价的快速上涨也对盈利水平形成下行压力。

主要观点

1. 营收与盈利表现

• 营收高增长：2016年前三季度营收增速达32.6%，业绩增速达31.9%，创近6年新高。
• 毛利率下降但降幅收窄：毛利率从2011年的33.0%降至2016年的25.6%，但下降速度放缓。
• 成本控制能力提升：三费率从2015年的10.0%降至2016年的9.3%，接近近6年最低水平。
• 投资收益与少数股东损益影响加大：投资净收益占营业利润比重在2015和2016年均超过20%，少数股东损益对业绩的影响也逐渐增加。

2. 资产负债表与现金流改善

• 去库存效果显著：2016年三季度末，板块实际库存同比增速仅为9.1%，去化周期降至1.654年，为历史低位。
• 负债结构优化：净负债率从2015年的105.8%降至2016年的87.0%，货币资金/短期有息负债比值提升至1.619，短期有息负债与长期有息负债的比值下降至0.327。
• 现金流改善：经营性净现金流由负转正，达到1,388亿元，显示销售回款能力增强。

3. 盈利能力与财务稳健性

• ROE与ROA表现平稳：2016年前三季度ROE和ROA基本维持在7%和1.6%左右，符合预期。
• 财务稳健性提升：部分运营类公司和开发类企业财务状况良好，净负债率和剔除预收账款后的资产负债率均处于合理区间，如深圳华强、中国国贸、浦东金桥、南山控股、滨江集团等。

4. 公司比较研究

• 高营收与业绩增长：招商蛇口、大名城、中珠医疗、金地集团、滨江集团、泰禾集团等公司表现突出，其中部分公司因兼并收购导致业绩大幅增长。
• 盈利能力较强：园区运营及商业类企业、苏宁环球、大名城、招商蛇口等公司毛利率和期间费用率表现较好。
• 财务稳健：运营类公司、南山控股、滨江集团、上海临港、城投控股、世茂股份等公司财务状况较为稳健。
• 储备丰富：华发股份、首开股份等公司存货储备充足，具备较强的市场弹性。
• 低估值：世茂股份、保利地产、华侨城、建发股份、荣盛发展、金地集团、泰禾集团、绿地控股及新城控股等公司估值较低，具有投资吸引力。

关键信息

• 规模增长：2016年前三季度营收增速超30%，结算规模大幅攀升。
• 盈利能力：毛利率持续下降，但降幅收窄，净利率稳定。
• 负债改善：净负债率下降，负债结构优化，货币资金增加。
• 去库存效果：存货周转率创近6年新高，去化周期显著缩短。
• 风险提示：调控政策超出预期、销售增速放缓可能影响未来增长。

评级标准

• 推荐：行业指数或公司股价表现超越市场平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：行业指数或公司股价表现超越市场平均回报10%至20%。
• 中性：行业指数或公司股价表现与市场平均回报相当。
• 回避：行业指数或公司股价表现低于市场平均回报10%及以上。

估值与投资建议

• 低估值公司：世茂股份、保利地产、华侨城、建发股份、荣盛发展、金地集团、泰禾集团、绿地控股及新城控股等公司具有较低的PE(TTM)和PB(LF)，具备投资价值。
• 关注企业：招商蛇口、华夏幸福、世联行等公司在新型地产领域表现突出，值得关注。

风险提示

• 政策风险：重点城市调控政策可能影响成交量和市场需求。
• 市场风险：前期市场需求消耗，规模增速可能放缓。
• 成本压力：地价快速上涨可能继续压缩盈利空间。

附录

• 分析师信息：陈智旭，中国银河证券研究部，执业证书编号：S0130516090001。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，银河证券不对因此产生的损失承担责任。