2017年第一季度大中华区物业摘要：市场调整不乏亮点_84页_15mb

大中华区物业市场2017年第一季度总结

核心内容概述

2017年第一季度，大中华区物业市场整体表现分化，部分城市在政策调控和市场调整中展现出新的发展趋势。经济增速放缓，但科技企业、金融行业及专业服务行业对甲级办公楼市场产生显著影响。同时，房地产证券化和“商转办”项目成为关注焦点，零售物业市场也因消费升级而有所变化。住宅市场在调控政策下成交量下降，但热点城市需求依然强劲。

主要观点

1. 经济与政策动态

• 2017年第一季度中国GDP同比增长6.9%，制造业PMI达51.8，工业增加值同比增长6.8%，为近两年最快增速。
• 固定资产投资同比增长9.2%，其中基础建设投资增长23.5%。
• 消费增长放缓，全国社会消费品零售总额同比增长10%，低于2016年第四季度的10.6%。
• 央行上调逆回购利率，表明宽松货币政策退出；楼市调控加码，房地产市场面临调整。

2. 甲级办公楼市场

• 一线城市（北京、上海、深圳、广州）市场表现分化，传统CBD租金微跌，新兴CBD租金上涨。
• 科技企业成为甲级办公楼市场的重要需求来源，尤其在1.5线及二线城市表现突出。
• 金融、专业服务及科技行业共同构成甲级办公楼市场的主要需求来源。
• 租金整体趋稳或微跌，部分城市因新增供应压力而出现下跌趋势。

3. 零售物业市场

• 一线城市租赁需求主要来自餐饮、体验类租户，如“网红”品牌。
• 二线城市总体需求平稳，国际品牌继续向优质项目扩张。
• 零售供应放缓，部分城市空置率居高不下，对租金构成压力。
• 优质零售物业供应减少，推动市场向精细化运营和体验式消费转型。

4. 高端住宅市场

• 一、二线城市受调控影响，成交量下降，但改善型需求依然强劲。
• 部分三、四线城市因需求外溢出现成交量价齐升，但其基本面不足以支撑长期繁荣。
• 供应减少和库存下降促使热点城市房价维持稳定。

5. 房地产证券化

• MBS和ABS市场在2015年后逐步开放，提供融资渠道。
• CMBS、RMBS和ABS有助于开发商和银行优化资产负债表。
• 中国房地产证券化仍处于初级阶段，发展潜力巨大。

6. “商转办”项目

• 北京地区“商转办”项目成为增加办公供应的重要手段。
• 盈科中心作为典型案例，成功转型为甲级办公楼，为市场提供参考。
• 多数项目因结构和位置限制难以实现有效改造，影响租金表现。

关键信息

北京

• 甲级办公楼租金同比微跌0.3%，但金融街区域需求强劲。
• 科技企业租赁需求显著增长，部分企业开始寻求甲级办公空间。
• “商转办”项目如盈科中心成功转型，推动市场多元化。
• 2017年预计新增供应230万平方米，租金或进一步下行。

上海

• 甲级办公楼市场净吸纳量同比增长，金融和科技企业为主要租户。
• 新兴中央商务区如北外滩和火车站租金上涨。
• 市场空置率上升，业主通过租金优惠吸引租户。

广州

• 甲级办公楼市场净吸纳量同比增长，金融和高科技行业推动需求。
• 市场空置率稳定，租金小幅下跌。
• 未来供应减少，租金上涨空间逐渐打开。

深圳

• 金融和科技企业持续支撑市场，租金保持平稳。
• 新增供应集中在福田和南山，推动市场整体发展。
• 资本值温和上涨，但空置率可能上升。

成都

• 甲级办公楼市场净吸纳量同比增长，空置率上升。
• 租金跌幅放缓，业主采取租金优惠策略。
• 未来供应增加，市场可能面临更大压力。

天津

• 甲级办公楼市场空置率上升，租金小幅下跌。
• 金融和专业服务企业为主要租户。
• 供应持续增加，市场去化压力较大。

青岛

• 甲级办公楼市场净吸纳量同比增长，崂山区表现突出。
• 租金小幅下降，但部分优质项目保持稳定。
• 未来供应增加，市场将面临更大竞争。

重庆

• 甲级办公楼市场空置率上升，租金小幅下跌。
• 新增供应集中在江北嘴，带动市场扩张。
• 需求增长有限，市场仍以租户市场为主。

沈阳

• 甲级办公楼市场净吸纳量环比下降，租金小幅下跌。
• 金融和科技企业成为主要租户。
• 供应增加，市场面临更大竞争压力。

台北

• 租赁活动以中小坪数为主，租金增长缓慢。
• 工业地产投资需求增加，物流和制造业企业活跃。
• 政府土地拍卖推动市场信心恢复。

香港

• 中环租金上涨，达到历史高位。
• 政府拍卖商业用地，推动市场投资。
• 九龙东租金受供应影响仍处低位。

武汉

• 优质办公楼市场净吸纳量同比大幅增长，光谷区域表现突出。
• 新增供应增加，空置率上升。
• 租金小幅下降，市场面临压力。

西安

• 甲级办公楼市场无新项目入市，空置率下降。
• 租金微幅下滑，部分项目因空置率高而降低租金。
• 未来供应增加，市场空置率可能上升。

总结

2017年第一季度，大中华区物业市场在宏观经济调整和政策调控下呈现出区域分化趋势。科技企业、金融及专业服务行业成为推动甲级办公楼市场的主要动力，而零售物业市场则因消费升级和供应调整而有所变化。房地产证券化为市场提供新的融资工具，而“商转办”项目则成为解决办公空间供需矛盾的重要手段。住宅市场在调控政策下成交量下降，但改善型需求依然强劲。整体来看，市场正从业主主导逐步转向租户主导，租金与资本值的走势将受到未来供应和需求变化的进一步影响。