2017年Q2大中华区物业摘要_投资市场热度不减_64页_12mb

2017年第二季度中国大中华区物业市场总结

核心内容概览

2017年第二季度，中国经济保持稳定增长，GDP增速维持在6.9%。制造业表现强劲，PMI指数上升至51.7，而服务业增速有所放缓。固定资产投资同比增长8.6%，其中基础建设投资增长显著，贡献率高达46.5%。消费市场在第二季度有所增强，零售总额同比增长11%，创18个月新高。然而，随着紧缩的货币政策和房地产政策继续实施，经济增长动力预计下半年有所减弱。

主要观点与关键信息

投资市场

• 投资主导经济：投资在中国经济中仍然占据主导地位，特别是基础建设投资增长显著。
• 消费增强：汽车和居住类商品销售强劲，推动消费市场增长。
• 投资市场活跃：2017年上半年投资交易总额超过800亿元，其中办公楼占据主导地位，占交易总额的49.8%。
• 二线城市吸引力上升：由于一线城市物业价格高企，投资者开始关注二线城市，如成都、苏州等，吸引大量投资。
• 境外投资者回归：境外投资者占比上升至36.6%，尤其是来自香港和新加坡的投资者，显示出对中国市场的信心。

甲级办公楼市场

• 一线城市需求稳定：四个一线城市租赁需求保持稳定，新兴区域如北京奥林匹克、广州琶洲和深圳后海表现活跃。
• 租金小幅上涨或持平：一线城市租金维持平稳或小幅上涨，而1.5线及二线城市租金出现环比下跌。
• 内资公司需求强劲：内资公司租赁需求增加，推动甲级办公楼市场整体表现良好。
• 非中央商务区机会显现：非中央商务区的租金增长较快，吸引了一些外迁企业。

优质零售物业市场

• 餐饮类租户主导：一线城市优质零售市场以餐饮类租户为主，尤其是休闲轻餐和小店面餐饮需求增长。
• 新零售布局：上海和深圳的新零售概念店持续布局，如百联的RISO和盒马鲜生、超级物种的门店。
• 二线城市转型：部分二线城市将多余的零售空间转为其他用途，如联合办公，以适应市场变化。
• 奢侈品回流趋势：中国奢侈品市场开始复苏，消费者“回流”现象显著，但租赁市场仍需时间恢复。

住宅市场

• 一二线城市政策收紧：各一二线城市大多维持紧缩政策，部分城市如上海、北京开始调整“类住宅”项目。
• 库存持续下降：二线城市住宅库存持续下降，去化时间缩短至6个月以下，显示“去库存”政策成效显著。
• 价格稳定：尽管供应增加，一二线城市房价保持基本平稳，部分城市略有上涨。
• 三四线城市潜力有限：三四线城市面临经济转型和人口外流，住宅市场增长空间有限。

特殊区域市场

• 雄安新区：作为国家级新区，雄安新区将承接北京非首都功能，促进区域发展，成为新的投资热点。
• 政策支持：雄安新区将受益于中央政府的资源和政策支持，成为未来经济刺激工具的试验场。
• 长期发展：雄安新区的发展将是一个长期过程，涉及基础设施建设、居民生活配套和办公楼建设。

重点城市分析

北京

• 净吸纳量上升：甲级办公楼市场净吸纳量约27万平方米，出租率高达78%。
• 租金微跌：租金小幅下跌，但部分区域如金融街和中关村租金保持稳定。
• 供应压力：下半年预计新增供应约50万平方米，可能进一步影响租金。

上海

• 租赁需求稳定：甲级办公楼净吸纳量约10万平米，非中央商务区需求增长。
• 租金小幅下降：整体租金小幅下降，但部分区域如浦东租金保持稳定。
• 供应增加：新增供应约27万平方米，租金面临一定压力。

广州

• 净吸纳量增长：甲级办公楼净吸纳量增长，特别是琶洲区域表现活跃。
• 租金平稳：租金保持平稳，但部分区域如珠江新城租金略有上升。
• 供应增加：下半年预计新增供应约100万平方米，对市场形成压力。

成都

• 净吸纳量增长：甲级办公楼净吸纳量达7.8万平方米，空置率下降。
• 租金跌幅收窄：租金跌幅收窄，部分业主提高租金期望。
• 供应压力：预计未来四年新增供应较大，市场仍需消化存量。

深圳

• 租赁需求回暖：净吸纳量增长，金融和科技类企业需求旺盛。
• 租金小幅下降：整体租金小幅下降，但部分区域如福田租金稳定。
• 供应增加：下半年预计新增供应约50万平方米，空置率可能上升。

天津

• 净吸纳量增长：甲级办公楼市场净吸纳量增长，金融和专业服务需求强劲。
• 空置率下降：空置率下降至48.2%，部分区域如江北嘴表现突出。
• 供应增加：下半年预计新增供应约33.5万平方米，可能进一步影响租金。

青岛

• 大宗租赁活跃：专业服务和金融类企业租赁需求增加，净吸纳量增长。
• 空置率下降：空置率下降至26.3%，部分优质项目吸引租户。
• 供应增加：下半年预计新增供应约40万平方米，租金面临压力。

沈阳

• 政策利好：自贸区和“一带一路”政策推动需求增长。
• 供应增加：新增供应1.8万平方米，空置率下降。
• 租金小幅下跌：市场租金小幅下跌，但未来供应增加可能带来回升。

台北

• 需求趋稳：主要集中在中小坪数，金融、科技和网络零售业需求稳定。
• 供应有限：本季度无新增供应，整体空置率下降。
• 租金持稳：租金保持平稳，但未来供应增加可能带来变化。

香港

• 政府卖地强劲：中环美利道停车场用地拍卖创下新高，推动租金上涨。
• 资本值增长：资本值预计增长15%-20%，投资意愿高涨。
• 供应有限：中环区域供应有限，租金维持高位。

武汉

• 净吸纳量增长：上半年净吸纳量近11.5万平方米，主要来自金融和房地产企业。
• 供应增加：上半年新增供应54.4万平方米，空置率小幅上升。
• 租金受压：租金受供应增加影响，略有下降，但资本值保持稳定。

总结

2017年第二季度，中国房地产市场整体保持活跃，投资和租赁需求稳定增长，尤其在二线城市和新兴区域。政策调控和市场供需变化对不同城市产生了差异化影响，一线城市面临价格高企和供应压力，而二线城市则因政策支持和投资活跃度上升而受到更多关注。整体市场趋势显示，随着政策调整和市场变化，房地产市场正逐步向多元化发展，同时对投资者和开发商提出了更高的要求，以识别有潜力的新兴区域。