20230506-亿翰智库-4月房地产行业月报（第58期）_弱复苏趋势仍在_土地市场_冷热不均__20页_1mb

房地产行业月度策略报告（2023年4月）

一、政策动态

政策方向以需求端宽松为主，全国多个城市边际放松限购、公积金贷款支持政策，并持续优化二手房指导价机制。4月底中央政治局会议再次强调“因城施策”支持刚性和改善性住房需求，表明宽松政策不会退出。一二线城市仍有放松空间，三四线城市在公积金贷款和购房补贴方面仍有发力可能。同时不动产统一登记完成引发房地产税讨论，但数据显示二者之间无必然联系。

二、住宅市场表现

4月全国住宅市场呈现弱复苏态势，成交环比下滑但同比显著增长。

• 一线城市：成交3260万㎡，环比下降120%，同比暴涨1274%，核心城市韧性较强。
• 核心二线城市：成交7817万㎡，同比上升265%，但部分城市如南京、武汉下滑幅度显著。
• 三四线城市：成交4015万㎡，同比上升424%，市场分化加剧，大部分城市成交仍远低于2021年同期。

市场修复基础仍不稳固，依赖前期积压需求释放，未来走势需关注经济环境与消费信心的改善。

三、土地市场动态

4月土地市场呈现“冷热不均”分化加剧：

• 一线城市供应下降，整体成交缩量；
• 核心二线城市供应大幅增加，溢价率回升至72%，市场热度较高；
• 三四线城市成交持续缩量，溢价率偏低。

企业普遍采取“两个核心”策略（即核心城市、核心地块），深层原因在于销售端未稳定、现金流承压。

四、企业经营分析

• 销售：头部国央企销售复苏明显，如华润置地、中海地产增速强劲，同比增长超40%；部分民企销售表现亦佳，但分化严重。
• 投资：国央企拿地金额占比持续提升，平均溢价率仍处高位，典型房企4月拿地总额21760亿元，环比上升342%。
• 融资：信用债净融资额同比下滑，民营企业融资依赖担保，海外债置换频繁，个别企业债务压力仍高。

市场复苏过程中，企业分化愈加明显，头部央国企与优质民企优势明显，融资环境整体严峻。

总结

4月物业行业整体呈现政策松绑与市场分化并存的局面，短期内复苏趋势未改但基础尚不稳固。土地市场核心城市与项目热度回升，但资金面、销售端仍未完全企稳。关键看点包括政策持续边际放松、房企融资压力、市场信心修复进程等，未来需关注土地供应节奏、销售修复持续性及债务风险缓解情况。