20181022-东吴证券-招商蛇口-001979.SZ-盈利能力持续改善_投资收益有效增厚业绩水平_8页_767kb

招商蛇口2018年三季度总结

核心内容概览

招商蛇口在2018年1-9月实现营业收入337.8亿元，同比增长25.76%；归母净利润82.75亿元，同比增长114.42%。公司盈利能力持续改善，投资收益显著增厚业绩，同时销售保持高增长，投资节奏稳健，融资渠道多样化，杠杆水平可控。

主要观点

• 盈利能力提升：公司1-9月毛利率达41%，较2017年末提升3.51个百分点；净利率达24.50%，较2017年末提升8.3个百分点，主要得益于盈利水平的改善和投资净收益的大幅增长。
• 业绩增速远超营收增速：归母净利润同比增长114.42%，显著高于营业收入的25.76%增长，显示公司经营效率和盈利能力提升。
• 销售表现强劲：公司1-9月签约销售金额达1163亿元，同比增长49%；销售均价增长10%，完成全年1500亿元销售目标的77.5%，预计全年销售目标有望达成。
• 投资稳健，成本控制得当：新增项目建筑面积达1036万平米，同比增长96%；拿地金额814亿元，同比增长29%；拿地均价同比下降34.48%，显示公司在高地价背景下仍能有效控制成本。
• 融资渠道多元，成本优化：公司积极拓展融资方式，包括公司债券、超短期融资券、中期票据等，融资成本降低。截至9月末，剔除预收账款后的资产负债率为57%，杠杆水平处于可控范围。
• 未来增长潜力：公司定位为城市及园区综合开发和运营服务商，粤港澳大湾区资源储备充足，有望受益于区域发展红利。预计2018-2020年EPS分别为1.94元、2.41元、2.87元，对应PE分别为9.26倍、7.46倍、6.26倍，维持“买入”评级。

关键信息

财务数据概览

财务指标分析

营收与销售数据

• 2018年1-9月签约销售金额1163亿元，同比增长49%。
• 销售面积556万平米，同比增长36%。
• 销售均价20893元/平米，同比增长10%。
• 预收账款达842.74亿元，同比增长52.85%，显示未来业绩确定性强。

投资与拿地情况

• 1-9月新增项目建筑面积1036万平米，同比增长96%。
• 累计拿地金额814亿元，同比增长29%。
• 拿地均价7858元/平米，同比下降34.48%。
• 8月、9月拿地成本仅占当期销售金额的54%、9%，显示公司对投资节奏的主动控制。

融资与负债情况

• 发行公司债券70亿元，超短期融资券40亿元，中期票据20亿元。
• 剔除预收账款后的资产负债率57%，杠杆水平可控。

投资建议

• 评级：买入（维持）
• 理由：公司作为招商局集团房地产板块旗舰企业，具备较强的盈利能力与增长潜力，尤其在粤港澳大湾区有充足资源储备，未来受益于区域发展红利。
• 预期：预计2018-2020年EPS分别为1.94元、2.41元、2.87元，对应PE分别为9.26倍、7.46倍、6.26倍，估值逐步下降，但业绩增长空间广阔。

风险提示

1. 行业销售规模波动较大，可能影响房企销售回款。
2. 政策调整（如棚改、调控、税收）可能带来经营风险。
3. 融资环境收紧可能导致流动性压力。
4. 企业运营风险，如人员变动、施工进度、拿地力度等。
5. 汇率波动可能增加企业成本。
6. 棚改货币化比例下降，可能对三四线城市地产销售造成压力。