20180620-申万宏源-房地产财税制度改革系列之二_销售显韧性_或利于房产税落地_5页_503kb

文档总结：房地产财税制度改革对地产销售与房产税落地的影响

核心内容

本报告分析了2018年6月19日中国个人所得税法修正案草案的发布对房地产行业的影响，重点探讨了新增住房贷款利息和住房租金的专项附加扣除政策对地产销售和房产税推进的潜在作用。

主要观点

1. 对冲按揭利率上行影响，高收入者受益更多

• 政策作用：新增的住房贷款利息和住房租金的专项附加扣除，有助于对冲按揭利率上行对地产销售的压制作用。
• 受益群体：高收入家庭因适用更高的边际税率，抵扣效果更明显，因此该政策更利好高收入者。
• 测算数据：根据房价收入比为10的假设，月收入15万元的家庭个税抵扣额占每月应付利息的比例比月收入1万元的家庭高35%。
• 政策影响：该政策可能增强一二线城市居民的购房意愿，促进住房消费升级，大面积、高总价房产更受欢迎。

2. 提高公民申报积极性，利于房产税推进

• 政策背景：房产税落地面临高昂的收税成本，而此次个税抵扣政策可能促使纳税人主动申报房产信息，便于国家收集资产数据。
• 数据支持：通过房贷、房租等信息的申报，有助于降低国家收税成本，为房产税推进提供基础。

关键信息

美国经验参考

• 自住率变化：美国自住率在税收优惠立法后曾提升至69%，但近年来又回落至64%左右。
• 政策效果：美国的房贷利息抵税政策对自住率提升作用有限，但显著利好高收入群体。
• 贷款限额：特朗普税改后，房贷利息抵税最高限额为75万美元，对中下收入阶层影响不大，高收入者更受益。
• 房价水平：即便有该政策，美国住宅销售均价也从未超过30万美元/套，显示政策对房价影响有限。

投资建议

• A股龙头房企：保利地产、招商蛇口、万科A等A股龙头房企估值处于历史低位，具备较强业绩确定性和政策支持，建议增持。
• 二线中型房企：新城控股、蓝光发展、阳光城、荣盛发展等房企受益于城市发展和城市圈布局，成长性强且融资渠道顺畅，也推荐增持。

表格与图表说明

表1：按房价收入比10的水平测算不同收入家庭的抵扣额度占比

图1：贷款利率持续上行压制地产销售

• 显示贷款利率上行对地产销售的压制作用。

图2：各线城市销售增速近期升温

• 显示地产销售增速在部分区域有所回暖，尤其在东部地区。

图3：美国单套房价格距税收优惠限额差距很远

• 显示美国住宅销售均价远低于房贷利息抵税限额，政策对中下收入阶层影响有限。

图4：英法自住率接近，但法国无该项优惠

• 对比法国和英国的自住率变化，显示税收优惠对自住率提升作用有限。

附表1：房地产行业重点公司估值表

投资评级说明

• 证券评级：买入（Buy）为相对强于市场表现20%以上；增持（Outperform）为相对强于市场表现5%~20%。
• 行业评级：看好（Overweight）为行业超越整体市场表现；中性（Neutral）为行业与整体市场表现基本持平；看淡（Underweight）为行业弱于整体市场表现。

法律声明

• 本报告仅供申万宏源研究客户使用，不构成投资建议。
• 投资者应自行承担投资风险，不应仅依赖报告中的投资评级做出决策。
• 本报告版权属于申万宏源研究，未经授权不得复制或分发。

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结论

该政策在一定程度上有助于稳定地产销售，增强高收入群体的购房意愿，同时为房产税的推进提供数据支持，有利于房地产行业的长期健康发展。