20180305-华泰证券-房产税系列研究之一_探索中前行的房产税_17页_972kb

房产税改革研究总结

核心内容

房产税作为房地产相关税收的重要组成部分，其改革是中国房地产市场和地方财政体系优化的重要一环。当前房产税仍依据1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》，属于行政法规。房产税改革的目标是建立“立法先行，充分授权，分步推进”的机制，以完善地方税体系，推动房地产市场长效机制建设。

主要观点

1. 房产税的功能定位

   • 房产税理论上具备四大功能：抑制房价过快上涨、增强地方财力、提高直接税比重、调节收入分配。
   • 房产税作为调控手段，效果较为缓慢，不能有效抑制刚需导致的房价上涨，属于“慢药”。

2. 房产税的现行规定

   • 个人非营业用房产免征房产税，导致住宅成为免征主体，影响了房产税对财政的贡献。
   • 当前房产税占地方公共财政收入比重不足3.5%，对地方财政收入的贡献有限。

3. 沪渝试点情况

   • 上海和重庆于2011年率先试点，上海侧重增量房，重庆侧重高端住宅和异地炒房。
   • 试点结果显示，房产税对房价和成交量影响不显著，两地房价在政策实施后仍保持增长趋势。

4. 房产税立法进程

   • 房产税立法需遵循法律稳定性、连续性与废、改、立相结合的原则。
   • 立法权归全国人大及其常委会，地方政府可在授权范围内制定实施细则。
   • 房产税立法预计需经历提议、审议、通过和公布几个阶段，参考环保税立法经验，房产税立法可能还需较长时间。

5. 房产税的迫切性

   • 房产税的推出不仅是调控房价的手段，更是完善地方税体系和房地产市场长效机制的重要组成部分。
   • 由于地方财政依赖土地出让金，房产税的推出有助于减少对土地财政的依赖，增强地方政府的财政自主权。

关键信息

• 房产税立法原则：立法先行、充分授权、分步推进。
• 试点城市：上海和重庆，分别侧重增量房和高端住宅。
• 房产税适用范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
• 税收优惠政策：上海对家庭人均60平方米以下住房免税，重庆对试点前独栋住宅免税面积为180平方米。
• 税率结构：上海分为0.4%和0.6%两档，重庆分为0.5%、1%、1.2%三档。
• 房产税对财政的贡献：截至2016年，房产税占地方公共财政收入不足3.5%，对地方财政影响有限。
• 房产税的实施影响：短期可能抑制房地产市场需求，但长期对房价影响不显著。

房产税改革的必要性

• 房产税改革是解决地方政府财权与事权不匹配问题的重要措施。
• 随着经济进入逆周期阶段，房产税的推出有助于建立稳定、可持续的地方税体系。
• 房产税的立法与实施，将有助于推动房地产市场长效机制的建立，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

风险提示

• 房产税推进速度可能超预期。
• 免征额度可能低于预期或不设免征额度。
• 税率规定可能高于预期。

图表目录摘要

• 图表1：《房产税暂行条例》规定
• 图表2：住宅占商品房销售面积与金额均达八成以上
• 图表3：房产税对地方财政收入贡献有限
• 图表4：2009年房价进入新一轮快速上涨期
• 图表5：沪渝房产税试点暂行办法
• 图表6：房产税对房价影响不显著
• 图表7-10：沪渝房产税前后价格与销量走势
• 图表11-12：房产税占地方财政收入比重
• 图表13：我国税收立法机关与税法体系
• 图表14：环保税立法进程
• 图表15-16：中央地方收入与支出比例
• 图表17：房地产长效机制的四个可能支柱

结论

房产税改革是国家推动房地产市场调控和地方财政体系完善的重要举措，虽然试点效果有限，但其立法进程仍在推进中，预计将在未来几年内逐步实施。房产税的全面推行将有助于优化税制结构、增强地方财政能力，并推动房地产市场向长效机制发展。