20210901-中泰证券-房产税系列研究_房产税冲击房价测算（以S市与H市为对象）_9页_874kb

报告摘要

证券研究报告/宏观策略专题报告总结

核心内容概述

本报告围绕房产税改革对房价的短期影响展开分析，选取S市和H市作为研究对象，设计三种不同力度的房产税改革方案，测算其对房价的下行空间。报告指出，房产税改革需综合考虑税基、税率及税收后移的程度，并强调地方应结合自身情况制定具体标准以确保市场平稳。

主要观点

房产税的定义与作用
- 广义的房地产税涵盖开发、交易、持有等环节，而本文聚焦于持有环节的“房产税”。
- 房产税改革有利于调节财富分配，推动房地产市场向存量市场转型。
- 短期内，房产税将增加存量住宅持有成本，刺激房源供给释放，可能对房价形成下行压力。
三种房产税改革方案
- 方案一：轻度扩容，合并城镇土地使用税与房产税，税基统一为公允价值，税率较低，对房价影响较小。
- 方案二：税收后移，将开发、流转环节的税收转移至持有环节，税率适中，对房价有明显下行空间。
- 方案三：改革力度最大，将部分土地出让金纳入房产税，税率偏高，对房价下行空间较大。
房价下行空间测算
- S市：房价下行空间在8.3%~29.0%之间，温和方案（0.4%税率+70%税基）可实现约19.3%的下行空间。
- H市：房价下行空间在3.1%~26.1%之间，较温和方案（0.4%税率+70%税基）可实现约7.3%的下行空间，若选择1.0%税率+70%税基，下行空间可达18.3%。
税基与税率的影响
- 税基越宽，税率越高，房产税税额越大，对房价的下行压力也越大。
- 税基缩窄（如30%）可降低税负，但对房价影响较小。
- 税率选择应结合税基设定，以实现政策目标与市场稳定之间的平衡。
政策建议
- 中央应统一房产税改革框架，设定税率与税基的合理范围，地方则在该框架内根据自身情况制定具体实施标准。
- 避免一刀切，防止对居民税负过重，影响市场稳定性。

关键信息

1. 税收推算基础

S市：2020年税收收入为3095.0亿元，2022年预测为3503.3亿元。
H市：2020年税收收入为1978.6亿元，2022年预测为2244.1亿元。
税基与税率推算：根据人均住房面积、家庭户人口、二手房均价等指标估算存量住宅价值，并结合税基比例（30%-100%）与税率（0.4%-1.0%）计算房产税税额及对房价的影响。