20211024-浙商证券-房产税系列报告二_韩国_存量征收_阶梯税率_的房产税是怎样的__7页_673kb

韩国“存量征收，阶梯税率”的房产税分析总结

核心内容

房产税是房地产税体系中针对房屋持有环节的税种，而房地产税则涵盖交易和持有环节。我国当前推进的房产税试点主要针对房屋持有环节，旨在通过增加持有成本来调控市场，释放二手房供给，缓解一二线城市的住房供需矛盾。

主要观点

1. 房产税试点扩大有助于缓解供给压力

   • 我国房地产税体系目前“重交易，轻持有”，持有环节缺乏有效税种，导致投机行为盛行，不利于二手房市场流动性。
   • 扩大房产税试点可以推动多套房持有者出售房产，从而增加市场供给，缓解核心城市住房紧张问题。

2. 韩国房产税体系具有调控作用

   • 韩国采用“存量征收，阶梯税率”的方式，对房屋和土地进行双重征税，具有明显的调控性质。
   • 综合不动产税是核心调控工具，对多套房持有者形成较大负担，有效抑制投机行为。

3. 韩国房产税分类及税率结构

   • 韩国房产税分为物业税和综合不动产税。物业税适用于单套住宅，税率较低；综合不动产税适用于多套房持有者，具有累进性质。
   • 综合不动产税对住宅和土地分别设有不同的免征额和税率，持有价值越高，税率越高，形成正向激励。

关键信息

房产税试点背景

• 我国房产税试点范围扩大是房地产税改革的重要一步，有助于提升市场流动性，缓解住房供需矛盾。
• 试点城市将优先考虑供给压力较大的一二线城市，试点方式将在后续报告中进一步探讨。

韩国房产税体系

• 物业税：
  • 征收对象：住宅及土地
  • 税率：住宅按阶梯税率（0.10%-0.40%）征收，土地按用途实行不同阶梯税率（0.2%-0.5%）。
  • 免征额：无
• 综合不动产税：
  • 征收对象：住宅及土地
  • 税率：住宅按总价值计算，阶梯税率从0.5%到2%不等，未来可能提高至6%。
  • 免征额：住宅为6亿韩元，土地为5亿韩元或8万亿韩元（视用途而定）。

韩国房产税的调控效果

• 历史经验：
  • 1990年分设土地与住宅物业税，调控效果显著，次年房价增速回落。
  • 2005年推出综合不动产税，虽未明显抑制房价上涨，但有效释放了二手房存量供给。
  • 2020年进一步提高税率，增强了调控力度。
• 市场表现：
  • 房产税出台后，待售房屋数量上升，交易量下降，表明供给端释放对市场影响显著。

风险提示

• 房产税政策调控力度可能超预期，对市场产生较大影响，需密切关注政策执行及市场反应。

图表说明

• 图1：韩国全国及首尔房价增速走势，显示房价波动与政策变化之间的关系。
• 图2：韩国待售房屋数量与成交量变化，反映政策对供给端的释放效果。

表格信息

总结

韩国“存量征收，阶梯税率”的房产税体系为我国提供了重要的参考。通过提高多套房持有者的税负，该体系在一定程度上抑制了房地产投机行为，释放了二手房市场供给。我国在推进房产税试点时，应借鉴韩国经验，注重试点城市选择与征收方式设计，以实现更有效的市场调控。