20211027-浙商证券-房产税系列报告五_德国房产税意在财政创收而非地产调控_7页_653kb

德国房产税总结

核心内容

德国房产税体系主要由土地税和二套住房税组成，其核心特征为“存量征收，固定税率，使用权至上”。该体系设立之初即以财政融资为主要目的，当前仍延续这一初衷，并非以房地产调控为主要目标。

主要观点

1. 房产税体系以财政创收为主

• 德国房产税设立初衷是为弥补市政预算缺口，而非调控房地产市场。
• 土地税和住房税均被定义为“法律允许的地方开支税”，具有明显的财政筹资性质。

2. 税收机制设计特点

• 土地税：由州政府和地方政府征收，针对物业所有者。根据土地类型分为A类（农业用地、林地）和B类（住宅用地、其他用地）。
• 基准税率根据土地类型和价值设定，住宅用地分为三类：
  • 价值低于3.8万欧元的单户型住宅：0.26%
  • 价值高于3.8万欧元的单户型住宅：0.35%
  • 双户型住宅（两家人共住）：0.31%
• 稽征率由地方政府根据财政支出需要自行设定，不设上限，并可逐年调整，体现出“以支定收”的财政理念。

3. 二套住房税的征收原则

• 按使用权征收：无论是否拥有产权，只要房屋被登记为第二套及以上使用，即需缴税。
• 鼓励出租：房屋若用于出租，其使用人不再是原房主，可免征“二套住房税”。
• 税率由地方政府决定，多数城市税率在5%~20%之间，且每年更新，无阶梯税率。

4. 房产税对房地产市场的调控作用有限

• 不鼓励空置，但对释放二手房存量供给的促进作用有限。
• 缺乏阶梯税率，难以对多房人群施加更大税收压力，从而无法有效推动二手房市场流通。
• 调控功能弱：虽然二套住房税带有一定调控目的，但其核心仍是财政创收，且对房价上涨的抑制作用不明显。

关键信息

房产税收入占比

• 全国层面：土地税和二套住房税合计约占财政收入的1%。
• 地方政府层面：房产税约占市政收入的3%。

房地产市场现状

• 住房自有率长期低于50%，为46.5%。
• 住房空置率近年来持续下降，为2.8%。
• 多套房拥有者积极出租闲置房产，提升了租房市场流动性。

对我国房产税试点的借鉴意义

德国房产税体系对我国进一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限，主要原因如下：

• 房产税设计以财政创收为主，调控功能较弱。
• 税率设置不设上限，地方政府可自主调整，缺乏统一标准。
• 房产税未与房地产市场调控紧密结合，难以有效引导市场行为。

风险提示

• 房产税征收力度超预期。
• 房产税试点范围超预期。

附：图表与数据概览

图表目录

• 图1：德国住房自有率长期低于50%
• 图2：德国住房空置率持续下行
• 图3：土地税收入约占财政收入1%
• 图4：二套住房税收入约占财政收入0.01%

表格目录

• 表1：德国土地税基准税率
• 表2：德国土地税各地方政府2020年稽征率
• 表3：德国主要城市二套住房税税率

总结

德国房产税体系具有明确的财政导向，其设计以稳定地方财政收入为核心，缺乏对房地产市场的实质性调控作用。尽管在鼓励房屋出租、减少空置方面有一定效果，但整体而言，德国房产税的调控功能较弱，对我国房产税试点的参考价值有限。