20211024-国信证券-房地产开发Ⅲ房产税试点点评_用更现实的眼光看待房产税试点_5页_637kb

房地产税试点分析总结

核心内容

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。此次试点旨在通过房地产税调控市场、调节收入，而非主要作为财政收入来源。

主要观点

1. 房地产税的定位

• 调控与收入调节为主：房产税的核心目的是调控房地产市场和调节收入分配，而非直接增加财政收入。
• 财政“诗与远方”：随着城镇化率提高和住宅供应趋于饱和，土地出让收入将逐步下降，房产税作为持有型税种，具备更可持续的财政收入潜力。
• 替代土地出让金：房产税将部分替代土地出让金，但会显著增加居民税负，尤其对高收入群体影响较大。

2. 试点细则预期

• 以“轻”为主：由于难以找到“完美税率”，试点细则预计以稳定为主，税负水平较低。
• 选择“扛得住”的城市：试点城市可能优先考虑房地产市场相对稳定、基本面较好的城市，如一线城市及部分二线城市。
• 市场短期承压：尽管试点城市和税负水平相对温和，但市场情绪可能引发短期调整，尤其对基本面较差的城市影响更大。

3. 房地产税对经济的影响

• 对上下游行业影响有限：土地出让能够带动建筑、家电、装修、金融等行业的生产和就业，而房产税对这些行业的作用较弱。
• 对总需求的抑制：房产税若不伴随政府支出增加，将降低总需求，可能对经济产生一定抑制作用。
• 城市更新作用有限：房产税虽可用于城市更新，但其财政支出能力不如土地出让，且政府动机会较弱。

4. 房地产税的长期趋势

• 大势所趋：随着土地财政难以为继，房产税作为替代方案，符合政策导向和市场发展需求。
• 不宜“看长做短”：当前并非推行房产税的合适时机，且其对房价影响有限，房地产市场最终将回归正常轨道。

关键信息

• 试点范围与对象：征税对象为居住用和非居住用房地产，不包括农村宅基地及其上住宅。
• 试点期限：授权期限为五年，条件成熟时将制定法律。
• 税收主体：土地使用权人、房屋所有权人为纳税人。
• 试点管理：由国务院制定具体办法，试点地区政府制定实施细则。
• 财政收入测算：2020年房地产相关财政收入约为8.8万亿元，若房产税承接50%，则每平米需分摊约119元/年，一套90平米住宅年税负约10751元，占2020年人均可支配收入的24.5%。
• 投资建议：短期房地产市场或面临调整，但长期来看房产税是趋势，建议关注后续政策对冲。

风险提示

• 若无及时的对冲政策，房地产市场和土地市场可能短期内承压。
• 部分房企经营风险可能加剧，产业链企业也将面临一定压力。
• 报告信息可能随市场变化而更新，投资决策需谨慎。

附录摘要

• 试点启动时间由国务院确定，税负水平和征收方式将在试点过程中逐步明确。
• 报告基于公开数据，分析结果可能随市场变化而调整。

投资评级

分析师承诺

报告所采用数据来自合规渠道，分析逻辑基于分析师职业理解，力求客观公正，不受第三方影响。

风险提示（重复）

• 报告仅供参考，不构成投资建议，投资需自行承担风险。
• 报告内容可能随市场变化而更新，以正式发布版本为准。

证券投资咨询业务说明

• 国信证券具备证券投资咨询业务资格。
• 证券研究报告是证券投资咨询业务的基本形式，旨在为投资者提供市场分析和投资建议。