房产税专题研究：房产税对行业基本面影响及热点城市测算_11页_1mb

报告摘要

房地产开发：房产税对行业基本面影响及热点城市测算总结

核心内容

房地产税改革试点政策于2021年10月23日由全国人大常委会授权国务院在部分地区开展。此次改革旨在引导住房合理消费、节约土地资源，促进房地产市场平稳健康发展。通过房产税的征收，可以调节市场供需关系，抑制投资炒房行为，推动房地产行业向“房住不炒”方向转型，同时实现财富再分配，助力共同富裕目标。

主要观点

试点政策背景
2011年上海和重庆曾进行房产税试点，但由于税率较低、征税范围较窄、免税政策力度较大，效果不显著。2020年两地房产税收入占地方税收比例仅为 $3.4%$ 和 $5%$。
本次试点政策预判
- 试点城市：以新房市场供需矛盾较大的热点城市为主，包括上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、三亚等。
- 开征时间：预计在2022年下半年正式落地，给予房地产市场充分的恢复和适应时间。
- 征税对象：可能由增量房改为存量房，税率预计在 $0.5% - 1%$ 之间，宽税基搭配低税率以避免市场剧烈波动。
- 首套房免征：首套房免征方案将延续，以保障刚需购房者利益。
- 信息联网：短期内住房信息全国联网可能性较小，长期或有实现可能。
房产税对市场的影响
- 新房及二手房市场：短期内，三四线城市房价将承压，而一二线城市核心地段房价相对稳定。长期来看，房价分化趋势将不受影响。
- 租赁市场：供给增多与租金转嫁意愿形成对冲，预计租金价格将小幅波动。
- 土地市场：短期可能抑制房企拿地意愿，长期有助于降低地方政府对土地出让金的依赖，引导商品房库存合理化。

关键信息

2022年部分城市房产税测算

城市	2019年人均居住面积（平）	2019年常住人口（万）	2022年人均居住面积（平）	2022年常住人口（万）	2022年总住房面积（万方）	2021年二手房成交均价（元/平）	2022年存量住房价值（亿元）	免征比例	2022年房产税（亿元，税率按0.5%计算）	2020年土地出让金（亿元）	2022年房产税/2020年土地出让金
上海	37.20	2,428	38.71	2,449	94,790	67,864	643,286	70%	965	2,952	32.7%
广州	35.73	1,531	43.56	1,650	71,893	40,502	291,179	70%	437	2,564	17.0%
深圳	27.00	1,344	28.70	1,491	42,789	66,433	284,262	70%	426	1,054	40.4%
南京	40.30	850	45.99	865	39,781	31,429	125,026	70%	188	2,094	9.0%
杭州	38.20	1,036	40.00	1,111	44,443	39,398	175,095	70%	263	2,670	9.9%
成都	36.60	1,658	38.29	1,773	67,896	16,351	111,017	70%	167	1,505	11.1%

投资建议

推荐房企：关注经营稳健、现金流充裕、销售增长潜力大的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A、华润置地、龙湖集团、新城控股。
短期影响：一二线城市非核心区域及三四线城市房价将有一定回调，主要布局三四线城市的房企销售业绩承压。
长期趋势：随着信贷政策放松和房产税预期消化，核心城市房价仍将保持平稳上涨趋势。

风险提示

房产税税率超预期
房产税免征力度不及预期
房地产市场信贷政策放松不及预期
疫情反复超预期

总结

本次房产税试点改革将对房地产市场产生深远影响。短期来看，可能对三四线城市房价造成压力，但对一二线城市核心地段房价影响较小。长期来看，房产税有助于房地产市场向健康发展转型，促进社会财富再分配，同时减少地方政府对土地出让金的依赖。政策的实施将推动房地产行业从金融属性向居住属性转变，建议投资者关注经营稳健、具备增长潜力的龙头房企。

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