房产税系列研究之一：探索中前行的房产税-20180305-华泰证券-17页

房产税改革研究总结

核心内容

房产税作为房地产相关税收中最受关注的税种，其改革是国家深化税收制度改革、健全地方税体系的重要组成部分。本文从房产税的现行规定、试点经验、立法进程及未来发展方向等方面进行了系统分析。

主要观点

1. 房产税立法原则

我们预计房产税的出台将是“立法先行，充分授权，分步推进”的原则。这一原则意味着：

• 中央将先完成立法工作；
• 地方政府将在授权范围内制定实施细则、调整税目和税率；
• 房产税将先在城市地区、市民、企业等群体中逐步实施。

2. 现行房产税规定

目前我国房产税的征收依据为《中华人民共和国房产税暂行条例》，属于税收行政法规。其规定如下：

• 纳税人：产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权未确定或租典纠纷未解决的，由代管人或使用人缴纳。
• 计税依据：按房产原值减除10%至30%后的余值计税，或按租金收入计税。
• 适用税率：从价计征税率为1.2%，从租计征税率为12%。
• 征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
• 税收优惠：个人非营业用房产免征房产税，是影响最大的一项政策。

3. 沪渝试点情况

2011年，上海和重庆率先开展房产税试点，探索个人住房房产税的征收方式。

• 上海：对增量住房征税，首套住房免税，税率分为0.4%和0.6%两档。
• 重庆：对高端住宅和“三无”人员的首套住房征税，税率分为0.5%、1%、1.2%三档。

两地试点均以抑制投资和投机性需求为目标，但对房价的调控作用有限，房产税仍属于“调控慢药”。

4. 房产税的政策功能

房产税具有以下四大政策功能：

1. 抑制房价过快上涨，打击炒房行为；
2. 降低地方政府对“土地财政”的依赖，增强地方财力；
3. 提高直接税比重，改善税制结构；
4. 调节收入分配和财产再分配。

5. 立法进程与时间预期

房产税立法仍处于起草阶段，尚未提交全国人大或其常委会审议。参考环保税的立法程序，房产税立法至少需要经过人大常委会审议和表决通过两个阶段，之后还需要一段衔接期才能正式实施。

6. 房产税对地方财政的贡献

目前房产税对地方财政收入的贡献有限，尤其在一线城市如上海，其占地方财政收入比重增长缓慢。而重庆的房产税贡献虽有所上升，但仍不足3%。

7. 房产税改革的紧迫性

房产税的推出不仅是为调控房价，更是为建立房地产市场长效机制和地方财政长效机制的重要举措。随着分税制改革的深化和地方政府事权与财权的不匹配，房产税改革的迫切性增强。

关键信息

• 房产税现行规定中，个人非营业用房产免征，导致其对财政收入贡献有限；
• 沪渝试点显示，房产税对房价的抑制作用不显著，且短期内对成交量的影响有限；
• 房产税立法需遵循“立法先行、充分授权、分步推进”原则，目前尚未进入正式立法阶段；
• 房产税是房地产市场长效机制和地方财政改革的重要内容，其推出具有深远意义；
• 房产税改革与环保税立法进程类似，预计立法完成后需一段时间才能实施。

未来展望

房产税的全面推行将有助于：

• 健全地方税种体系；
• 增强地方政府财力；
• 建立房地产市场长效机制；
• 实现住房制度的“租购并举”。

随着政策的逐步推进，房产税的立法与实施将成为房地产市场改革的重要一环。

风险提示

• 房产税推进速度可能超预期；
• 免征额度可能低于预期或不设免征额度；
• 税率可能高于预期。

图表目录

• 图表1：《中华人民共和国房产税暂行条例》规定
• 图表2：住宅占全国商品房年销售面积与销售金额均达八成以上
• 图表3：房产税对地方公共财政税收收入的贡献十分有限
• 图表4：2009年房价进入新一轮快速上涨期
• 图表5：上海和重庆房产税试点的暂行办法（现行）
• 图表6：房产税开征对于沪渝两地房产价格的影响并不显著
• 图表7：上海房产税前后房地产价格走势
• 图表8：上海房产税前后房地产销量走势
• 图表9：重庆房产税政策前后房地产价格走势
• 图表10：重庆房产税前后房地产销量走势
• 图表11：上海房产税试点以来占地方财政收入比重增长较缓
• 图表12：重庆房产税试点以来地方财政收入占比有所上升但依旧有限
• 图表13：我国税收立法机关与税法体系
• 图表14：环境保护税立法进程
• 图表15：中央地方收入比例
• 图表16：中央地方支出比例
• 图表17：我们预计房地产长效机制的四个可能支柱