201706房地产行业深度报告：回顾2016年上海楼市表现——往者不可谏，来者犹可追_17页_1mb

上海2016年楼市总结

核心内容

2016年上海房地产市场表现出新房市场量跌价涨、二手房市场量价双升的特征。整体市场在政策调控下逐步趋于理性，成交量预计会逐步回落，但成交价短期内仍可能小幅调整。

主要观点

• 新房市场：成交量同比下降8%，但成交均价上涨19%。受预售证和政策影响，市场波动明显，但整体趋势仍为上涨。
• 二手房市场：成交量同比增长3%，成交均价上涨22%，创近4年新高。政策调控对市场影响显著，尤其是“认房又认贷”政策导致改善型需求受限。
• 区域差异：市区和郊区房价涨幅存在显著差异，郊区因房价基数低、配套完善等因素，成为涨幅较大的区域。
• 价格区间：300万以下仍是成交主力区间，占比达73%；而500万以上区段的成交量增长明显，显示改善型需求逐渐上升。
• 户型偏好：80-120平米的户型成交占比最高，总价低、功能齐全，成为主流选择。

关键信息

1. 新房市场表现

• 成交量：2016年上海市新房成交104,660套，同比下跌8%。
• 成交均价：新房成交均价为38,436元/平米，同比上涨19%。
• 套均总价与面积：套均总价为489万元，套均面积为127平米。
• 趋势分析：近4年新房成交量稳中有增，均价持续上涨。15、16年涨幅分别达20%、19%。

2. 二手房市场表现

• 成交量：2016年上海市二手房成交358,640套，同比增长3%。
• 成交均价：二手房成交均价为30,639元/平米，同比上涨22%。
• 套均总价与面积：套均总价为256万元，套均面积为84平米。
• 政策影响：2016年3月和10月的政策出台导致成交量显著下降，市场迅速降温。
• 价格指数：2016年12月上海二手房价格指数为599，同比上涨49%。

3. 区域表现

• 市区涨幅前三：杨浦（45%）、徐汇（44%）、虹口（43%），主要受老公房和学区房影响。
• 郊区涨幅前三：金山（64%）、崇明（49%）、嘉定（42%），主要因需求带动补涨。
• 成交量领先：浦东新区、闵行、宝山为成交最活跃的三个区，分别成交82,828套、38,891套、35,752套。
• 板块涨幅：彭浦、张庙、九亭等板块涨幅超过60%，主要因基础设施和配套完善。

4. 总价与面积区间分析

• 总价区间：300万以下为成交主力，占比73%；500万以上区段成交量增长明显，800万以上达到100%增长。
• 面积区间：80-120平米为成交主力，新房占比50%，二手房占比30%；250平米以上区段成交量上涨明显，反映高净值人士的改善型需求。

5. 投资建议

• 受益公司：已完成三大核心城市布局的龙头公司（如万科A、招商蛇口、保利地产）及房地产金融公司（如世联行、嘉宝集团）。
• 市场趋势：房地产市场趋于理性，中小房企难以进入核心一线城市，行业集中度提升。

6. 风险提示

• 政策调控：若政策调控力度超过预期，市场可能进一步降温。
• 利率上升：利率明显上升可能对市场量价产生负面影响。

投资评级与分析师声明

• 行业投资评级：看好、中性、看淡。
• 公司投资评级：买入、增持、中性、减持、未评级、暂停评级。
• 分析师声明：分析师观点基于个人判断，与薪酬无直接关系。

免责声明

• 本报告仅供参考，不构成投资建议。
• 投资者需自行评估风险，自主决策。
• 未经授权不得复制、转发或公开传播本报告内容。

图表目录

• 图1：2015.1~2017.1上海新房成交量价情况
• 图2：近4年新房成交套数情况
• 图3：近4年新房成交均价情况
• 图4：2015~2016年上海二手房成交量情况
• 图5：2015~2016年上海二手房价格指数
• 图6：近4年二手房成交套数情况
• 图7：近4年二手房成交均价情况
• 图8：2016年上海市区各区二手房成交均价情况
• 图9：2016年上海郊区各区二手房成交均价情况
• 图10：二手房成交情况：市区成交量下滑，郊区成交量上涨
• 图11：彭浦新村板块位置示意
• 图12：张庙板块位置示意
• 图13：九亭板块位置示意
• 图14：大场板块位置示意
• 图15：2016年上海新房总价区间成交情况
• 图16：2016年上海二手房总价区间成交情况
• 图17：2016年上海新房面积区间成交情况
• 图18：2016年上海二手房面积区间成交情况

表格目录

• 表1：2016年上海商品住宅成交量排名
• 表2：2016年上海各区二手房成交均价涨幅情况
• 表3：2016年成交最活跃行政区及板块
• 表4：2016年成交均价涨幅前十的板块