房地产行业深度报告_回顾2016年上海楼市表现——往者不可谏_来者犹可追_15页_1mb

2016年上海楼市总结

核心内容

2016年上海房地产市场呈现出新房市场量跌价涨、二手房市场量价双升的格局。整体市场在政策调控下逐步回归理性，但部分区域和板块依然保持较高的涨幅。

主要观点

• 新房市场：成交量同比下降8%，但成交均价同比上涨19%，整体市场呈现“量跌价涨”的趋势。
• 二手房市场：成交量同比增长3%，成交均价同比上涨22%，是当年楼市的亮点。
• 区域表现：市区与郊区的房价涨幅差异显著，郊区涨幅普遍高于市区，尤其是金山、崇明、嘉定等区。
• 板块表现：彭浦、张庙、九亭等板块涨幅领先，其中彭浦板块涨幅最高，达到61.1%。
• 总价区间：500万以上区段成交量显著增长，300万以下仍是成交主力段，占比达73%。
• 面积区间：80-120平米的小户型是成交主力，总价较低且具备较好的价格弹性，因此涨幅较大。
• 政策影响：限购、认房认贷等政策对市场产生显著影响，导致成交量快速下滑，市场迅速降温。

关键信息

新房市场表现

• 2016年全年新房成交104,660套，同比下跌8%。
• 成交均价为38,436元/平米，同比上涨19%。
• 套均总价为489万元，套均面积为127平米。
• 2015、2016年新房成交均价涨幅分别为20%和19%，若剔除保障房影响，涨幅更大。

二手房市场表现

• 2016年全年二手房成交358,640套，同比增长3%。
• 成交均价为30,639元/平米，同比上涨22%，创近4年新高。
• 2016年12月上海二手房价格指数为599，同比上涨49%。
• 300万以下区段成交量占比最高，达73%。

区域成交情况

• 市区：杨浦、徐汇、虹口房价涨幅最高，分别为45%、44%、43%。
• 郊区：金山、崇明、嘉定涨幅领先，分别为64%、49%、42%。
• 成交量：市区成交量普遍下滑，郊区成交量增长明显，尤其是浦东新区、闵行区、宝山区。

板块表现

• 涨幅前三位：彭浦板块（61.1%）、张庙板块（60.6%）、九亭板块（60.4%）。
• 成交量前三位：浦东新区（82,828套）、闵行区（38,891套）、宝山区（35,752套）。
• 板块特征：郊区板块因房价基数低、配套完善等因素涨幅显著，而市区板块则因房源稀缺、价格高企导致涨幅有限。

总价与面积区间分析

• 总价区间：500万以上区段成交量增长明显，800万以上区段增长达100%，显示改善型需求增加。
• 面积区间：80-120平米为成交主力段，小户型因总价低、需求旺盛，涨幅较大。

投资建议

• 受益公司：
  • 龙头房企：已完成三大核心城市布局的公司，如万科A、招商蛇口、保利地产（买入）。
  • 房地产金融公司：如世联行、嘉宝集团（买入）。
• 关注公司：华侨城A（未评级）。

风险提示

• 政策调控：若政策调控力度超过预期，可能进一步抑制市场热度。
• 利率上升：利率明显上升将对房地产市场产生负面影响。

行业评级

• 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上。
• 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%至+5%之间波动。
• 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

投资评级定义

• 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上。
• 增持：相对强于市场基准指数收益率5%至15%。
• 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%至+5%之间波动。
• 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。
• 未评级：股票不在研究覆盖范围内。
• 暂停评级：存在利益冲突或分析存在重大不确定性。

分析师声明

分析师在报告中对证券或发行人的建议和观点反映了其个人看法，与薪酬无直接或间接关系。

图表目录

• 图1：2015.1~2017.1上海新房成交量价情况
• 图2：近4年新房成交套数情况
• 图3：近4年新房成交均价情况
• 图4：2015~2016年上海二手房成交量情况
• 图5：2015~2016年上海二手房价格指数
• 图6：近4年二手房成交套数情况
• 图7：近4年二手房成交均价情况
• 图8：2016年上海市区各区二手房成交均价情况
• 图9：2016年上海郊区各区二手房成交均价情况
• 图10：二手房成交情况：市区成交量下滑，郊区成交量上涨
• 图11：彭浦新村板块位置示意
• 图12：张庙板块位置示意
• 图13：九亭板块位置示意
• 图14：大场板块位置示意
• 图15：2016年上海新房总价区间成交情况
• 图16：2016年上海二手房总价区间成交情况
• 图17：2016年上海新房面积区间成交情况
• 图18：2016年上海二手房面积区间成交情况

表格目录

• 表1：2016年上海商品住宅成交量排名
• 表2：2016年上海各区二手房成交均价涨幅情况
• 表3：2016年成交最活跃行政区及板块
• 表4：2016年成交均价涨幅前十的板块