房地产行业：回顾2016年上海楼市表现——往者不可谏，来者犹可追_18页-2mb

报告摘要

2016年上海房地产市场呈现新房市场量跌价涨、二手房市场量价双升的态势。新房成交量同比下降8%，但成交均价上涨19%；二手房成交量同比增长3%，成交均价上涨22%，创下近四年新高。市场整体呈现结构性上涨，政策调控对市场热度产生显著影响，尤其是对成交量的抑制。

新房市场：新房成交量下降，但成交均价持续上涨，主要受政策调控影响。15、16年新房均价同比涨幅分别为20%和19%。500万以上区段新房成交量增长显著，1500万以上区段涨幅较小，显示高端住宅市场受到一定限制。
二手房市场：二手房市场表现更为活跃，成交量和价格同步上升，其中500万以上区段增速加快，800万以上区段增长达100%。这反映了改善型需求成为市场主流。
区域表现：
- 市区：杨浦、徐汇、虹口涨幅领先，主要受益于刚需“上车盘”老公房及优质学区房需求。
- 郊区：金山、崇明、嘉定涨幅显著，尤其是金山以64%的涨幅领先，主要因价格洼地被填平。
- 浦东新区：成交套数最多，但房价涨幅较低，显示房源充足和议价能力较强。
- 彭浦板块：涨幅最大，达到61.1%，受益于基础设施和配套建设。
面积与总价区间：
- 面积区间：80-120平米为成交主力段，小户型需求强烈且具备较好的价格弹性。
- 总价区间：300万以下仍是成交主力，占比达73%；500万以上区段增速加快，显示改善型需求增长。

推荐公司：
- 龙头公司：万科A（000002，买入）、招商蛇口（001979，买入）、保利地产（600048，买入）
- 房地产金融公司：世联行（002285，买入）、嘉宝集团（600622，买入）
建议关注：华侨城A（000069，未评级）

公司投资评级：
- 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上
- 增持：相对强于市场基准指数收益率5%~15%
- 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动
- 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下
- 未评级：股票不在研究覆盖范围内
- 暂停评级：存在利益冲突或重大不确定性
行业投资评级：
- 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上
- 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动
- 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下
- 未评级：行业不在研究覆盖范围内
- 暂停评级：行业投资价值分析存在重大不确定性