房地产行业深度报告：回顾2016年上海楼市表现——往者不可谏，来者犹可追_18页-2mb

上海2016年楼市分析总结

核心内容

2016年上海房地产市场表现出新房市场量跌价涨、二手房市场量价双升的特点。市场整体在政策调控下逐步回归理性，但部分区域和板块仍表现出强劲的增长势头。

主要观点

• 新房市场：成交量同比下降8%，但成交均价上涨19%，套均总价和面积均有所上升。新房市场受政策影响较大，尤其是预售证政策对成交量的抑制作用明显。
• 二手房市场：成交量同比增长3%，成交均价上涨22%，创下近四年新高。政策调控对市场影响显著，尤其是“认房又认贷”政策对改善型需求产生较大冲击。
• 区域表现：市区中杨浦、徐汇、虹口涨幅领先，郊区中金山、崇明、嘉定涨幅最高。浦东新区成交套数最多，但房价涨幅较低。
• 板块表现：彭浦、张庙、九亭等郊区板块涨幅超过60%，主要得益于基础设施完善、配套成熟及政策带动。
• 总价区间：500万以上区段成交量显著增长，800万以上区段增长达100%。300万以下仍是成交主力，占比达73%。
• 面积区间：80-120平米为成交主力，小户型需求强烈，价格弹性较高，导致其均价涨幅更大。
• 投资建议：推荐关注已完成三大核心城市布局的龙头公司，如万科A、招商蛇口、保利地产。同时，房地产金融公司如世联行、嘉宝集团也值得关注。
• 风险提示：政策调控可能进一步加强，利率上升可能对市场产生负面影响。

关键信息

1. 新房市场概览

• 成交量：全年成交104,660套，同比下降8%。
• 成交均价：38,436元/平米，同比上涨19%。
• 套均总价：489万元。
• 套均面积：127平米。
• 市场趋势：新房市场受政策影响明显，尤其是预售证政策对成交量的抑制作用。

2. 二手房市场概览

• 成交量：全年成交358,640套，同比增长3%。
• 成交均价：30,639元/平米，同比上涨22%。
• 套均总价：256万元。
• 套均面积：84平米。
• 价格指数：2016年12月上海二手房价格指数为599，同比上涨49%。

3. 区域表现

• 市区涨幅：杨浦（45%）、徐汇（44%）、虹口（43%）涨幅领先。
• 郊区涨幅：金山（64%）、崇明（49%）、嘉定（42%）涨幅最高。
• 成交量：浦东新区（82,828套）、闵行区（38,891套）、宝山区（35,752套）为成交最活跃的区域。

4. 板块表现

• 涨幅前十板块：彭浦（61.1%）、张庙（60.6%）、九亭（60.4%）、大场（55%）等郊区板块涨幅显著。
• 板块特征：这些板块通常具备成熟的配套设施、交通便利及较高的品质。

5. 总价区间分析

• 高端住宅：500万以上区段成交量显著增长，800万以上区段增长达100%。
• 主力区间：300万以下区段仍是成交主力，占比73%；300~500万、500~800万、800~1500万为成交绝对主力区间。

6. 面积区间分析

• 主力面积：80-120平米为成交主力段，新房占比50%，二手房占比30%。
• 大户型表现：250平米以上区段成交量增长明显，但均价涨幅较小。
• 小户型优势：总价较低，具备较好的价格弹性，导致其均价涨幅更大。

7. 投资建议

• 推荐公司：已完成三大核心城市布局的龙头公司，如万科A、招商蛇口、保利地产。
• 关注公司：华侨城A。
• 房地产金融公司：世联行、嘉宝集团。

8. 风险提示

• 政策调控：可能进一步加强，影响市场热度。
• 利率上升：可能导致房地产市场量价下跌。

投资评级

• 行业评级：看好（相对强于市场基准指数收益率5%以上）、中性（相对市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动）、看淡（相对市场基准指数收益率在-5%以下）。
• 公司评级：买入（相对强于市场基准指数收益率15%以上）、增持（相对强于市场基准指数收益率5%~15%）、中性（相对市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动）、减持（相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下）。

图表目录

• 图1：2015.1~2017.1上海新房成交量价情况
• 图2：近4年新房成交套数情况
• 图3：近4年新房成交均价情况
• 图4：2015~2016年上海二手房成交量情况
• 图5：2015~2016年上海二手房价格指数
• 图6：近4年二手房成交套数情况
• 图7：近4年二手房成交均价情况
• 图8：2016年上海市区各区二手房成交均价情况
• 图9：2016年上海郊区各区二手房成交均价情况
• 图10：二手房成交情况：市区成交量下滑，郊区成交量上涨
• 图11：彭浦新村板块位置示意
• 图12：张庙板块位置示意
• 图13：九亭板块位置示意
• 图14：大场板块位置示意
• 图15：2016年上海新房总价区间成交情况
• 图16：2016年上海二手房总价区间成交情况
• 图17：2016年上海新房面积区间成交情况
• 图18：2016年上海二手房面积区间成交情况

表格目录

• 表1：2016年上海商品住宅成交量排名
• 表2：2016年上海各区二手房成交均价涨幅情况
• 表3：2016年成交最活跃行政区及板块
• 表4：2016年成交均价涨幅前十的板块