20201014-中国银河-房地产9月行业动态报告_9月销售热度稍有降温_关注板块四季度表现_38页_3mb

房地产行业2020年9月动态总结

核心内容

销售与去化情况

• 9月销售热度略有降温：重点37城2020年9月新房销量同比增速为10.5%，较8月减少3.4个百分点，但绝对值仍处于高位。
• 1-9月累计销量同比为-6.0%，降幅较上月收窄2.4个百分点。
• 分线城市表现：一线城市销售同比增速为84.5%，较上月增加40.1个百分点；二线城市为-7.0%，较上月减少7.2个百分点；三线城市为5.5%，较上月减少15.1个百分点。
• 库存周期缩短：重点15城去化周期为10.4个月，较上月减少0.4个月；一线、二线、三线城市去化周期分别为8.1、8.1、17.0个月，较上月分别减少0.8、增加0.2、减少1.1个月。

财务分析

• 营收与利润：2020年上半年房地产行业总营业收入为9761.80亿元，增速1.84%；归母净利润为808.95亿元，增速-21.82%。
• 费用率：销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.60%、4.17%、3.58%，整体三费率为10.34%，较去年同期略有下降。
• 毛利率与净利率：2020年上半年销售毛利率为28.28%，同比-3.94%；销售净利率为10.70%，同比-2.40%。
• 现金流：销售商品、提供劳务收到的现金为12429.99亿元，同比下降12.08%；筹资活动现金流净流入1953.69亿元，同比增加113.22%。

融资与政策环境

• 房贷利率持续下降：2020年1-9月首套房贷平均利率连续9个月下降，对去化形成支撑。
• LPR保持稳定：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续5个月未动。
• 融资环境改善：房企融资成本边际改善，银行贷款规模增速放缓，利率处于下行通道。

资本市场表现

• PE与PB处于历史底部：房地产板块PE（TTM）为9.1X，PB（整体法）为1.4X，均低于历史平均水平，修复空间较大。
• 物业板块受追捧：2018年以来，多家房企分拆物业板块赴港上市，物业股因非周期、轻资产特点受到资本青睐。
• 投资建议：推荐关注住宅开发和经纪服务子板块，重点个股包括万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份、中南建设、我爱我家、国创高新。

主要观点

• 销售热度略有下降，但市场仍保持高位：9月新房销量同比增速较8月略有下降，但整体仍处于高位，市场去化效果显著。
• 行业进入成熟调整期：房地产市场从高速增长转向中速高质量发展，政策调控趋于精细化。
• 融资环境改善，但监管趋严：房企融资成本有所下降，但融资监管趋严，资金链压力仍存在。
• PE与PB处于历史底部，估值修复空间大：房地产板块估值处于历史底部，受政策预期影响较大，未来有望修复。
• 物业板块成为资本关注重点：随着政策支持，物业板块成为房地产行业的重要增长点。

关键信息

• 销售与去化：9月新房销量同比增速为10.5%，库存周期缩短至10.4个月，市场去化效果明显。
• 财务表现：上半年营收增长放缓，利润下降，费用控制良好，但利润率持续下滑。
• 政策导向：政府坚持“房住不炒”政策，实施因城施策，推动住房租赁市场发展。
• 融资与成本：房贷利率下降，LPR保持稳定，房企融资成本有所改善。
• 资本市场：房地产板块PE与PB处于历史底部，物业板块成为资本关注重点，融资环境改善。

风险提示

• 经济下行压力：房地产行业作为经济重要支柱，受经济下行压力影响较大。
• 政策调控不确定性：部分城市政策收紧可能影响市场预期，需关注政策变化。
• 行业杠杆率偏高：房企杠杆率仍处于高位，存在债务违约和现金流断裂风险。
• 租售结构不合理：租赁市场活力不足，租售比偏低，影响市场健康发展。
• 市场集中度偏低：行业集中度不足，规模经济效益未充分发挥。

投资建议

• 推荐板块：住宅开发和经纪服务子板块。
• 重点个股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份、中南建设、我爱我家、国创高新。
• 估值修复：房地产板块PE和PB处于历史底部，未来有较大修复空间。
• 政策影响：政府对房地产的政策导向以“稳”为主，房地产税尚未出台，政策风险较小。

风险提示

• 经济及行业下行压力：房地产行业作为经济重要支柱，需关注宏观经济波动。
• 政策调控不确定性：部分城市政策收紧可能影响市场预期，需关注政策变化。
• 行业杠杆率偏高：房企杠杆率仍处于高位，存在债务违约和现金流断裂风险。
• 租售结构不合理：租赁市场活力不足，租售比偏低，影响市场健康发展。
• 市场集中度偏低：行业集中度不足，规模经济效益未充分发挥。

分析师信息

• 潘玮：分析师登记编号S0130511070002
• 王秋蘅：分析师登记编号S0130520050006

相关研究

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• 行业动态报告：7月销售淡季不淡，基金持仓呈现分化

附录

• 插图目录：包含多个关于销售情况、财务数据、政策分析等的图表
• 表格目录：包含多个关于房地产行业财务指标、政策变化、上市情况等的表格