房地产行业9月行业动态报告：9月销售热度稍有降温，关注板块四季度表现-20201014-银河证券-38页_2mb

报告摘要

市场表现：9月房地产销售热度略有降温，但新房销量同比增速仍达10.5%，1-9月累计同比为-6.0%。一线城市销售热度回升，二、三线城市略有下降。
去化周期：截至9月，重点城市去化周期缩短，15城平均去化周期为10.4个月，一线和二线城市去化周期分别缩短0.8个月和0.2个月，而三线城市去化周期下降1.1个月。
财务表现：2020年上半年房地产行业营收增长1.84%，但归母净利润下降21.82%。销售费用率、管理费用率、财务费用率分别下降2.40pct、0.24pct、上升0.40pct，整体费用水平控制良好。但毛利率和净利率持续下滑。
融资与政策：房地产行业融资环境持续改善，房企融资成本边际下降。LPR连续5个月未动，部分银行房贷额度受限，四季度需求端可能受一定影响。
行业趋势：房地产行业正从高速增长转向中速高质量发展阶段，城市化进程放缓，人口结构变化带来住房需求的结构性调整。
政策导向：“房住不炒”仍是主基调，因城施策推动市场分化，房地产金融审慎管理规则形成，行业集中度提升逻辑增强。

销售数据：
- 9月新房销量同比增速为10.5%，较8月减少3.4pct。
- 1-9月累计同比为-6.0%，降幅较上月收窄2.4pct。
- 一线城市销售热度显著提升，二、三线城市有所降温。
去化周期：
- 重点15城去化周期为10.4个月，较上月下降0.4个月。
- 一线城市去化周期缩短，三线城市去化周期较长。
财务状况：
- 上半年营收增长1.84%，但归母净利润下降21.82%。
- 销售毛利率为28.28%，净利率为10.70%，均呈下滑趋势。
政策影响：
- “房住不炒”定位持续，政策调控更趋精准。
- 房地产税立法仍处于草案阶段，短期内难以出台。
- 落户制度放松推动城镇化进程，购房需求释放。
资本市场表现：
- 房企PE和PB处于历史底部，估值修复空间较大。
- 物业板块受追捧，赴港上市潮持续。
- A股融资收紧，港股融资环境改善。

推荐板块：住宅开发与经纪服务。
推荐股票：
- 住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。
- 成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设。
- 房产经纪服务标的：我爱我家、国创高新。
投资逻辑：低估值、高股息提供安全边际；公募基金配置比例处于低位，偏好高弹性成长股；疫情后销售持续超预期，四季度板块表现有望优于二、三季度。