长租公寓崛起正当时_33页-1mb

房地产行业总结：长租公寓崛起的契机与前景

核心内容

政策支持与市场规范

房地产行业在政策支持下逐步向规范化、健康发展转型，租赁市场作为多层次住房体系的重要组成部分，受到越来越多的政策关注。自2015年起，中央及地方政府密集出台租赁支持政策，包括《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，旨在推动租赁市场的发展，规范市场秩序，保障租客权益。

租赁市场发展趋势

未来租赁市场将继续呈现“量价齐升”的态势，即租赁人口与租金均将增长，推动市场规模快速扩大。城镇化第二阶段的都市圈人口持续增长是租赁人口增长的基础，同时，限购政策和高房价导致部分流动人口被动进入租赁市场，而新生代群体因注重居住体验，也更愿意主动选择租赁。

长租公寓的兴起

长租公寓作为机构化、专业化的租赁解决方案，可以有效解决租赁市场中租客、房东、政府三方的痛点。租客面临租期短、户型不匹配、服务体验差等问题，房东则面临管理困难与房屋损坏风险，政府则需应对公租房建设压力和流动人口管理难题。长租公寓的介入有助于改善这些问题，提升租赁品质。

主要观点

• 政策加速推进：租赁市场政策在2015年后进入加速推进阶段，中央与地方政府联合出台多项政策，包括鼓励机构化运营、建设政府服务平台、增加租赁住房供应等。
• 租赁人口与租金增长：城镇化推进、限购政策及高房价推动租赁人口增加，同时人均收入提升和消费升级也促使租金上涨。
• 长租公寓的必要性：长租公寓的出现是解决租赁市场痛点的必然选择，能够改善租客居住体验、降低房东管理成本、协助政府管理流动人口。

关键信息

政策支持

• 中央政策：2017年5月，住建部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，规范市场秩序。
• 多部委联合政策：2017年7月20日，九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，推动租赁市场规范化。
• 地方政策：截至2017年，已有20个省市出台实施细则，支持商改住、税收优惠及REITs试点。

租赁市场现状

• 租赁人口：2016年我国租赁人口达1.6亿，占总人口的12%，远低于日本和美国。
• 流动人口：农民工和高校毕业生是租赁市场的主力，其中农民工占总人口的18%，高校毕业生人数逐年增长。
• 租客特征：我国租客以年轻人为主，77%集中在20-29岁，且收入水平普遍较低。

长租公寓前景

• 市场渗透率：目前长租公寓市场渗透率较低，但未来将随着政策支持和行业红利而持续提升。
• 投资机会：A股市场中，世联行、万科A等企业已积极布局长租公寓，值得关注其投资机会。
• 发展潜力：一线城市因人口流入和高房价，租赁需求旺盛，未来长租公寓市场将有广阔的发展空间。

风险提示

• 政策支持力度及落地节奏低于预期
• 租赁人口及租金增长不及预期
• 长租公寓渗透率提升不及预期

行业评级与报告信息

• 行业评级：持有
• 前次评级：持有
• 报告日期：2017-07-21
• 分析师：乐加栋 S0260513090001
• 联系人：李飞 gflifei@gf.com.cn

相关研究

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图表索引（部分）

• 图1：中国中央层面长租公寓政策支持
• 图2：《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览
• 图3：地方层面支持长租公寓政策地图
• 图4：上海市十三五规划土地供给结构（公顷）
• 图5：上海市十三五规划住房供给结构（万套）
• 图6：一线城市鼓励租赁市场政策一览
• 图7：中国流动人口及占比
• 图8：中国农民工人口数量和比重
• 图9：中国外出农民工居住情况
• 图10：中国外出农民工租房人数
• 图11：中国高校毕业生人数（万人）
• 图12：中国高校毕业生就业地域情况
• 图13：中国本科生毕业前三年薪资水平（元）
• 图14：2005-2016年通过购买新房/租房解决居住问题的人口数目（万人）
• 图15：中日美总人口与租赁市场规模
• 图16：中国、日本、美国租赁人口占比
• 图17：我国五普、六普净流入人口数和占比
• 图18：2016年一线城市常住人口及外来人口（万人）
• 图19：美国2010年人口占比结构
• 图20：美国总人口及大都市区人口情况（百万人）
• 图21：日本三大城市圈人口（万人）及GDP占比
• 图22：2016年一线城市常住人口（万人）
• 图23：我国一线城市均价及2015年以来涨幅
• 图24：2017年国际主要城市房价收入比及房价租金比
• 图25：部分城市平均首置年龄（岁）
• 图26：一线城市房价指数和租金指数
• 图27：北京某小区租金月供剪刀差
• 图28：我国租客年龄结构
• 图29：北京租客收入结构
• 图30：美国租房不同学历租房人数增长率
• 图31：美国租房不同收入层次租房人数增长率
• 图32：香港租房市场收入结构
• 图33：中国男女性婚育年龄
• 图34：各学历23-29未婚人口占15岁以上人口比例
• 图35：2015-2030年租赁人口预测（亿人）
• 图36：中国城镇居民人均可支配收入（元）
• 图37：2015-2020年预计人均消费支出复合增长率
• 图38：2005-2030年中国人均消费支出结构预测
• 图39：2005年-2015年可支配收入涨幅与租金涨幅
• 图40：消费升级背景下的租房需求升级
• 图41：各城市租房支出在收入中的占比
• 图42：2015-2030年租赁市场空间预测（亿元）
• 图43：住房市场结构
• 图44：家庭为单位的流动人口占比
• 图45：流动人口平均年龄与家庭规模
• 图46：上海地区租客租房痛点评分概览
• 图47：各城市租客租房户型偏好统计
• 图48：我国租赁房屋供给来源
• 图49：影响北京租户租赁品质的因素
• 图50：上海地区租客租房核心诉求
• 图51：长租公寓可以解决租客痛点
• 图52：2009—2012廉租房供地面积（公顷）
• 图53：中国住房保障财政支出缺口（亿元）
• 图54：非机构租房市场痛点和长租公寓特点
• 图55：国内主要城市租金GMV（亿元）
• 图56：国内一线城市对比国际大都市租赁人口与租金GMV
• 图57：长租公寓品牌渗透率
• 图58：TOP10公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量

表格索引（部分）

• 表1：《征求意见稿》条款与惩罚措施
• 表2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障
• 表3：日本法律对承租人的权益保障
• 表4：地方层面长租公寓政策支持
• 表5：上海市租赁用房土地出让信息
• 表6：美国历史上的人口迁移趋势
• 表7：中国一线城市限购限贷政策
• 表8：北京市期望周期与实际换房周期