2018年4季度中国长租公寓市场白皮书_32页_9mb

中国长租公寓市场白皮书总结（2018年第四季度）

核心内容概述

中国长租公寓市场近年来在人口结构变化、购房门槛升高、政策支持和资本助力等因素的推动下迅速发展。目前，市场以机构化运作的集中式长租公寓为主，主要集中在一线城市及部分二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州和成都。市场正从“引入期”迈向“快速成长期”，未来有望成为重要的投资资产类别。

主要观点与关键信息

1. 市场现状与潜力

• 中国住房租赁市场服务超过2亿人口，年租金规模过万亿元。
• 传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称、法律保护不足等痛点，推动了机构化长租公寓的发展。
• 截至2018年上半年，六大城市的长租公寓总存量约为13.5万套，预计至2022年底将增至75.6万套。
• 长租公寓的户型以小户型单间为主，面积25-40平方米，符合年轻租客的需求。
• 中国长租公寓投资市场尚处于早期阶段，市场化程度较低，流动性不足，但具有广阔的发展前景。

2. 市场发展阶段

• 中国长租公寓市场已快速度过“引入期”，接近“发展期”末端，即将迈入“快速成长期”。
• 市场的成熟度取决于宏观基本面、租客权利、资产获取、金融与税收机制及市场透明度五大因素的改善。

3. 四大驱动力

人口结构变化推动租赁需求

• 千禧一代（约4亿人）成为租赁市场的主力，其高流动性与购房观念转变带来长期租赁需求。
• 初婚及初育年龄的延后，进一步延长了租赁需求期。

购房门槛高迫使更多人选择租房

• 一线城市的平均房价收入比高达34.9年，首付比例和房贷利率上升使得购房成本大幅增加。
• 外来人口需连续缴纳5年社保方可购房，推动租赁需求年限延长。

政策支持加速机构化发展

• 国家政策支持包括土地供给、金融支持、税收优惠等，推动长租公寓市场规范化。
• 土地使用性质的转变，如集体建设用地和商业用房改造，为长租公寓提供新的发展空间。

资本助力推动市场发展

• 风险资本、主权基金和养老基金等开始关注长租公寓作为另类资产。
• 多个外资和内资机构已在中国设立长租公寓投资平台，推动市场发展。

4. 市场结构与物业所有权

• 长租公寓主要分为三类：租赁住宅用地、商品住宅用地自持部分、非住宅用地存量改造。
• 各城市物业所有权模式不同：
  • 上海：以地方国企为主，预计2022年72%为国企所有。
  • 杭州：以开发商为主，预计2022年77%为开发商所有。
  • 北京、深圳、广州、成都：主要为国企和开发商主导。

5. 市场透明度与租客权利

• 租客权利保障不足，影响市场粘性，租售同权是推动市场成熟的关键。
• 税收优惠和信用体系建设有助于提升市场透明度和租客权益。

6. 金融与税收机制

• 美国长租公寓市场具有成熟的REITs机制，中国尚未建立，需政策推动。
• 长租公寓投资需拓宽融资渠道，发展资产证券化和REITs机制。
• 2018年个税改革增加租金抵扣，有助于提升租赁市场吸引力。

7. 中国长租公寓投资市场现状

• 投资机构主要关注中长期回报，资本化率预期平稳或小幅下降。
• 中国长租公寓资本化率尚未成熟，目前基于存量改造的回报率在3.5%-4.5%之间。
• 投资机构可通过合作开发和运营，把握市场窗口期。

8. 各城市市场特点

• 上海：非户籍人口占比高，国企主导，未来供应增长显著。
• 北京：高校毕业生多，购房政策严苛，国企将主导70%的物业。
• 广州：外来人口多，开发商主导，市场前景良好。
• 深圳：年轻人口多，城中村改造是主要供应来源，未来机构参与度将提高。
• 杭州：非户籍人口比例高，开发商主导，市场潜力大。
• 成都：人口净流入多，年轻客群租房需求旺盛，市场快速扩张。

未来发展趋势

• 产品力提升：未来长租公寓将更注重户型设计、装修品质和软性服务。
• 市场透明度提升：需要完善信用体系、租赁备案制度和信息公开渠道。
• 政策推动：租赁用地开放、租售同权、税收优惠和金融支持是市场成熟的关键。
• 机构化与专业化：开发商、国企、投资机构和品牌运营商将加强合作，推动市场发展。
• 资本化率提升：随着市场成熟和制度完善，资本化率有望逐步上升，吸引更多投资。

结论

中国长租公寓市场正处于快速发展阶段，未来随着政策支持、资本注入和市场机制完善，有望成为重要的投资资产。市场发展依赖于五大核心因素：宏观基本面、租客权利保障、资产获取、金融与税收机制以及市场透明度。各城市在物业所有权、供需结构及政策导向上存在差异，但整体趋势向好，未来市场将更加规范、成熟和多元化。