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五问长租公寓：万亿蓝海，曙光已现

核心内容概述

我国长租公寓市场正迎来快速发展阶段，预计市场规模将从2015年的1.14万亿元增长至2030年的4.20万亿元。其中，一二线城市市场占比显著，预计到2030年将达到2.26万亿元，占比提升至54%。长租公寓的盈利关键在于规模、品牌、空置率和融资成本，而集中式公寓的盈利能力优于分散式公寓，但面临资金和房源获取的挑战。行业在政策和金融支持下呈现出三种主要发展模式，分别是以品牌溢价为核心的轻资产运营、以衍生业务为主的引流模式以及以“先租后售”为核心的蓄客模式。

主要观点

• 市场空间：截至2015年，我国租赁人口已达1.9亿，市场规模超1.14万亿元，预计到2030年将突破4.20万亿元。
• 品牌公寓现状：品牌公寓占整体租赁市场比重略超1%，远低于发达国家的25%-30%，但未来有望突破千亿规模。
• 盈利关键要素：长租公寓盈利主要依赖于批零租金差、装修投资回报、未来租金增长收益和衍生服务收入，其中规模、品牌、空置率和融资成本是影响盈利的四大核心要素。
• 集中式与分散式：集中式公寓在装修、管理成本方面更具优势，但面临资金和优质房源获取的挑战；分散式公寓则在房源获取和灵活性方面更优，但管理难度大，装修成本高。
• 行业发展趋势：政策支持和金融创新推动行业发展，三类新型模式逐渐显现，分别是以品牌溢价为核心的轻资产运营、以衍生业务为主的引流模式、以及“先租后售”的蓄客模式。

关键信息

市场规模

• 截至2015年，我国公寓租赁市场规模达1.14万亿元，其中一二线城市占比46%。
• 2020年预计市场规模将达到1.95万亿元，2030年预计达到4.20万亿元。
• 一线城市租房面积占存量房屋总面积的24%，租房已成为常态。

品牌公寓发展现状

• 品牌公寓主要分布在一线城市，正在向二线城市下沉。
• 行业整体处于起步阶段，多数公司尚未实现盈利，但未来增长潜力巨大。
• 集中式公寓相比分散式公寓在成本控制和盈利能力方面更具优势，但面临房源获取和融资难题。

盈利关键要素

• 规模：扩大规模有助于实现成本优势，提高毛利率。
• 品牌：提升品牌溢价可显著增加盈利能力。
• 空置率：空置率是影响盈利的重要因素，需控制在10%以下。
• 融资成本：低成本融资是行业发展的关键支撑。

行业发展趋势

• 政策支持：租赁市场政策和法规不断出台，行业趋于规范化。
• 金融支持：ABS产品成功发行，融资渠道拓宽，行业迎来发展曙光。
• 三种模式：
  1. 轻资产模式：如新派公寓，通过品牌溢价和标准化运营实现盈利。
  2. 衍生业务模式：如自如和YOU+，盈利主要来源于增值服务。
  3. 先租后售模式：如万科“西九·万科驿”，通过租客引流带动房屋销售。

投资建议与标的

推荐公司

1. 房地产服务商类公司：

   • 世联行（002285，买入）
   • 国创高新（002377，未评级）
   • 昆百大A（000560，未评级）

2. 长租公寓SAAS系统提供商：

   • 三六五网（300295，买入）

3. 房地产开发商：

   • 万科A（000002，买入）
   • 龙湖地产（0960.HK）
   • 旭辉控股集团（0884.HK）

估值表

风险提示

• 政策不达预期：租赁市场支持性政策未能有效落地，可能影响行业发展。
• 金融支持力度不足：融资成本过高或融资渠道受限，可能阻碍公司扩张。