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房地产行业：政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时

核心内容

本报告聚焦于中国房地产行业租赁市场的发展趋势，分析政策支持、市场空间、租赁需求及长租公寓的崛起。报告指出，随着政策的逐步完善，租赁市场将进入规范化、健康发展阶段，而长租公寓作为解决租赁市场痛点的重要方式，具备良好的发展前景。

主要观点

• 政策加速推进：自2015年起，中央及地方政府密集出台租赁市场支持政策，包括鼓励专业化住房租赁企业发展、建立政府住房租赁交易平台、增加租赁住房供应等，为租赁市场的发展提供了良好的政策环境。
• 租赁市场空间广阔：中国租赁市场目前以庞大的流动人口为基础，未来将呈现租赁人口与租金齐升的趋势，推动市场规模快速增长。
• 长租公寓应运而生：面对租赁市场存在的诸多痛点，如租客租期与稳定性、户型偏好与服务体验的错配，以及房东管理成本高和政府监管困难等问题，长租公寓作为专业化、机构化的租赁模式，将有效改善市场状况，成为租赁市场发展的新趋势。

关键信息

政策支持

• 中央政策：2017年5月，住建部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，推动租赁市场的规范化。7月，九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确支持长租公寓发展。
• 地方政策：20个省市已出台实施细则，支持商改住、租赁税收优惠、金融支持（如REITs试点）等，为租赁市场提供了实质性支持。
• 一线城市改革：一线城市如深圳、北京、上海等，通过增加租赁住房供应、调整土地用途等方式深化租赁市场改革，推动租赁市场发展。

市场趋势

• 租赁人口增长：中国流动人口庞大，是租赁市场发展的基础。2016年流动人口达2.47亿，其中农民工和高校毕业生是主要组成部分。
• 租金上涨：随着人均收入的提高和消费升级，租金将稳步上涨，租房支出在收入中的占比将逐步提升。
• 租购同权：部分城市如广州开始落实租购同权政策，赋予承租人子女就近入学等公共服务权益，推动租房市场向更公平的方向发展。

长租公寓优势

• 解决痛点：长租公寓可改善租客的居住体验，减少房东管理成本，协助政府进行住房管理。
• 市场需求：租客更偏好一室户，而当前租赁市场供给不足，长租公寓可有效满足这一需求。
• 投资机会：A股市场中的房地产服务商（如世联行）和开发商（如万科A）正在积极布局长租公寓市场，值得投资者关注。

风险提示

• 政策支持力度及落地节奏低于预期
• 租赁人口及租金增长不及预期
• 长租公寓渗透率提升不及预期

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行业评级

• 行业评级：持有
• 前次评级：持有
• 报告日期：2017-07-21

分析师信息

• 分析师：乐加栋
• 联系方式：021-60750620
• 邮箱：lejiadong@gf.com.cn

联系人信息

• 联系人：李飞
• 邮箱：gflifei@gf.com.cn

图表索引

• 图1：中国中央层面长租公寓政策支持
• 图2：《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览
• 图3：地方层面支持长租公寓政策地图
• 图4：上海市十三五规划土地供给结构（公顷）
• 图5：上海市十三五规划住房供给结构（万套）
• 图6：一线城市鼓励租赁市场政策一览
• 图7：中国流动人口及占比
• 图8：中国农民工人口数量和比重
• 图9：中国外出农民工居住情况
• 图10：中国外出农民工租房人数
• 图11：中国高校毕业生人数（万人）
• 图12：中国高校毕业生就业地域情况
• 图13：中国本科生毕业前三年薪资水平（元）
• 图14：2005-2016年通过购买新房/租房解决居住问题的人口数目（万人）
• 图15：中日美总人口与租赁市场规模
• 图16：中国、日本、美国租赁人口占比
• 图17：我国五普、六普净流入人口数和占比
• 图18：2016年一线城市常住人口及外来人口（万人）
• 图19：美国2010年人口占比结构
• 图20：美国总人口及大都市区人口情况（百万人）
• 图21：日本三大城市圈人口（万人）及GDP占比
• 图22：2016年一线城市常住人口（万人）
• 图23：我国一线城市均价及2015年以来涨幅
• 图24：2017年国际主要城市房价收入比及房价租金比
• 图25：部分城市平均首置年龄（岁）
• 图26：一线城市房价指数和租金指数
• 图27：北京某小区租金月供剪刀差
• 图28：我国租客年龄结构
• 图29：北京租客收入结构
• 图30：美国租房不同学历租房人数增长率
• 图31：美国租房不同收入层次租房人数增长率
• 图32：香港租房市场收入结构
• 图33：中国男女性婚育年龄
• 图34：各学历23-29未婚人口占15岁以上人口比例
• 图35：2015-2030年租赁人口预测（亿人）
• 图36：中国城镇居民人均可支配收入（元）
• 图37：2015-2020年预计人均消费支出复合增长率
• 图38：2005-2030年中国人均消费支出结构预测
• 图39：2005年-2015年可支配收入涨幅与租金涨幅
• 图40：消费升级背景下的租房需求升级
• 图41：各城市租房支出在收入中的占比
• 图42：2015-2030年租赁市场空间预测（亿元）
• 图43：住房市场结构
• 图44：家庭为单位的流动人口占比
• 图45：流动人口平均年龄（岁）与家庭规模（人）
• 图46：上海地区租客租房痛点评分概览
• 图47：各城市租客租房户型偏好统计
• 图48：我国租赁房屋供给来源
• 图49：上海地区租客租房核心诉求
• 图50：上海地区找房不流畅因素
• 图51：长租公寓可以解决租客痛点
• 图52：2009—2012廉租房供地面积（公顷）
• 图53：中国住房保障财政支出缺口（亿元）
• 图54：非机构租房市场痛点和长租公寓特点
• 图55：国内主要城市租金GMV（亿元）
• 图56：国内一线城市对比国际大都市租赁人口与租金GMV
• 图57：长租公寓品牌渗透率
• 图58：TOP10公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量

表格索引

• 表1：《征求意见稿》条款与惩罚措施
• 表2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障
• 表3：日本法律对承租人的权益保障
• 表4：地方层面长租公寓政策支持
• 表5：上海市租赁用房土地出让信息
• 表6：美国历史上的人口迁移趋势
• 表7：中国一线城市限购限贷政策
• 表8：北京市期望周期与实际换房周期