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房地产行业：政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时

核心内容

本报告分析了中国房地产行业租赁市场的发展现状、未来趋势及长租公寓在其中的角色。核心观点包括：

• 政策加速推进：租赁市场政策从2015年开始密集出台，旨在规范市场、促进健康发展。2017年5月，住建部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，7月九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，标志着政策的进一步深化。
• 租赁市场空间广阔：租赁人口及租金预计将持续增长，市场规模（租金GMV）将快速增长。当前租赁人口约为1.6亿，占总人口的12%，远低于日本和美国的水平。
• 长租公寓应运而生：长租公寓作为专业机构化运营的房屋租赁形式，可以有效解决租赁市场存在的痛点，如租期不稳定、服务体验差、房东管理成本高等。

主要观点

1. 政策支持推动市场规范化：

   • 住建部及九部委出台多项政策，从支持机构化租赁、建立交易平台、增加租赁住房供应等方面入手，推动租赁市场发展。
   • 未来政策仍需推动系统性法律框架及多领域标准细化，如消防验收、租金调控等。

2. 租赁人口及租金持续增长：

   • 城镇化第二阶段以都市圈人口增长为标志，租赁人口将继续增加。
   • 高房价和限购政策将促使部分流动人口被动进入租赁市场，而新生代注重居住体验，将主动选择租赁。
   • 人均收入提高和消费升级将推动租金上涨。

3. 长租公寓的必要性：

   • 长租公寓通过标准化服务，提升租客居住体验，解决租期不稳定、户型偏好与供给不匹配、服务缺失等问题。
   • 建议关注以世联行、万科A为代表的长租公寓企业，其将受益于政策与行业红利。

关键信息

政策支持

• 中央层面：2015年国务院和住建部出台支持政策，如《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》。
• 地方层面：20个省市出台实施细则，包括商改住、税收优惠、REITs试点等，其中60%的省份推进REITs试点。
• 一线城市：北京、上海、广州、深圳等城市在土地供给、租赁权益保障等方面深化改革，如上海首次出现“租赁用房”土地用途，北京和深圳加大租赁住房供应。

租赁市场现状

• 租赁人口：2016年我国租赁人口达1.6亿，占总人口12%，远低于日本和美国。
• 租金与收入关系：租金涨幅与可支配收入涨幅比低于1，但随着消费升级，租金上涨弹性将逐步提升。
• 租客结构：77%的租客年龄集中在20-29岁，37%的流动人口自行租赁住房。

长租公寓发展

• 定义与特点：长租公寓由机构管理，租期通常半年及以上，提供标准化服务，解决供需错配问题。
• 市场需求：租客偏好一室户，但供给不足；三室户供过于求，但租金高。
• 政策支持：包括税收优惠、金融支持、REITs试点等，有助于长租公寓发展。

风险提示

• 政策支持力度及落地节奏低于预期。
• 租赁人口及租金增长不及预期。
• 长租公寓渗透率提升不及预期。

投资建议

建议关注房地产服务商（如世联行）及开发商（如万科A）在长租公寓领域的布局，把握行业发展的投资机会。

图表摘要

• 图1：中国中央层面长租公寓政策支持
• 图2：《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览
• 图3：地方层面支持长租公寓政策地图
• 图4：上海市“十三五”规划土地供给结构
• 图5：上海市“十三五”规划住房供给结构
• 图6：一线城市鼓励租赁市场政策一览
• 图7：中国流动人口及占比
• 图8：中国农民工人口数量和比重
• 图9：中国外出农民工居住情况
• 图10：中国外出农民工租房人数
• 图11：中国高校毕业生人数
• 图12：中国高校毕业生就业地域情况
• 图13：中国一线城市均价及2015年以来涨幅
• 图14：北京某小区租金月供剪刀差
• 图15：中国租客年龄结构
• 图16：北京租客收入结构
• 图17：美国租房不同学历租房人数增长率
• 图18：美国租房不同收入层次租房人数增长率
• 图19：香港租房市场收入结构
• 图20：中国男女性婚育年龄
• 图21：各学历23-29未婚人口占15岁以上人口比例
• 图22：2015-2030年租赁人口预测
• 图23：中国城镇居民人均可支配收入
• 图24：2015-2020年预计人均消费支出复合增长率
• 图25：2005-2030年中国人均消费支出结构预测
• 图26：2005年-2015年可支配收入涨幅与租金涨幅
• 图27：消费升级背景下的租房需求升级
• 图28：各城市租房支出在收入中的占比
• 图29：2015-2030年租赁市场空间预测
• 图30：住房市场结构
• 图31：家庭为单位的流动人口占比
• 图32：流动人口平均年龄与家庭规模
• 图33：上海地区租客租房痛点评分概览
• 图34：各城市租客租房户型偏好统计
• 图35：我国租赁房屋供给来源
• 图36：影响北京租户租赁品质的因素
• 图37：上海地区租客租房核心诉求
• 图38：上海地区找房不流畅因素
• 图39：长租公寓可以解决租客痛点
• 图40：2009—2012廉租房供地面积
• 图41：中国住房保障财政支出缺口
• 图42：非机构租房市场痛点和长租公寓特点
• 图43：国内主要城市租金GMV
• 图44：中国一线城市对比国际大都市租赁人口与租金GMV
• 图45：长租公寓品牌渗透率
• 图46：TOP10公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量

表格摘要

• 表1：《征求意见稿》条款与惩罚措施
• 表2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障
• 表3：日本法律对承租人的权益保障
• 表4：地方层面长租公寓政策支持
• 表5：上海市租赁用房土地出让信息
• 表6：美国历史上的人口迁移趋势
• 表7：中国一线城市限购限贷政策
• 表8：北京市期望周期与实际换房周期
• 表9：机构物业管理方的常规业务

结论

随着政策支持的加强和租赁市场的发展，长租公寓将发挥重要作用，解决当前租赁市场存在的痛点，推动行业规范化与规模化发展。未来租赁市场将呈现“量价齐升”的态势，租赁人口和租金均有望持续增长，长租公寓市场将迎来快速发展阶段。