20160403-华创证券-华创债券寻找收益率拐点专题之四_政府围魏救赵_房地产更全面回暖或强化利率拐点_11页_818kb

债券研究总结

核心内容概述

本文是一份2016年4月发布的华创债券深度报告，重点分析了房地产市场回暖对债券收益率曲线的影响，探讨了房地产政策调整对市场趋势的推动作用。报告指出，尽管一线城市出台更为严格的调控政策，但整体房地产市场依然呈现回暖迹象，这将对宏观经济和债券市场产生积极影响，可能强化债券利率的拐点。

主要观点

1. 房地产市场回暖趋势未变

• 整体放松+局部收紧：全国房地产政策整体趋于放松，部分城市则加强调控，但核心驱动因素未变。
• 贷款利率下降：首套房贷款利率持续下降，优惠贷款比例上升，成为房地产市场回暖的重要支撑。
• 杠杆未用足：居民购房杠杆并未达到政策允许的上限，因此局部调控对全国市场影响有限。

2. 一线城市房价不会明显下跌

• 供给不足是核心问题：一线城市的房价上涨主要受供需失衡影响，政策调控对价格影响有限。
• 成交量小幅波动：限购政策虽影响成交量，但降幅不大，一线城市仍保持较高成交水平。
• 标杆作用显著：一线城市的房价和成交量对全国市场具有明显引导作用，其稳定将有助于整体市场的稳定。

3. 政策“围魏救赵”推动二三线城市回暖

• 需求转移效应：一线城市政策收紧可能促使部分购房需求向周边二三线城市转移。
• 库存压力较大：二线和三线城市房地产库存压力远大于一线城市，需求转移有助于去库存。
• 市场传导机制：一线市场的回暖带动了二三线城市的购房热情，形成全国房地产市场回暖趋势。

4. 房地产全面回暖强化利率拐点

• 房价上涨带动利率反弹：历史上房价上涨会推动国债利率反弹，房地产回暖可能带来利率上行压力。
• 销售改善推动投资：房地产销售持续改善将最终带动房地产投资回升，进而推动宏观经济复苏。
• 通胀预期上升：房价上涨将通过租金和消费服务费提高影响通货膨胀水平，限制货币政策宽松空间。

关键信息

政策背景

• 2016年3月，一线城市如上海、深圳出台更严格的限购政策，但全国房地产政策整体仍以放松为主。
• 一线城市供需矛盾突出，土地供给减少，导致房价难以明显下跌。

市场数据

• 首套房贷款利率：3月全国首套房贷款平均利率为4.54%，为历史最低。
• 二套房贷款利率：3月全国二套房贷款利率平均为5.39%，基本等于基准利率上浮10%。
• 成交量变化：上海限购后成交量小幅下降（14%），深圳下降较多（43%），但北京成交量上升。
• 库存情况：二线和三线城市库存压力远高于一线，需求转移有助于缓解。

债券市场影响

• 利率拐点强化：房地产全面回暖可能推动债券利率上行，尤其是国债利率。
• 宏观经济传导：房地产销售改善将带动投资和消费，推动宏观经济复苏，不利于债券市场。
• 货币政策限制：房价上涨会增强通胀预期，限制央行进一步宽松政策空间。

债券市场与房地产市场关系

• 房地产市场回暖将提升居民购房信心和消费意愿，带动整体经济活动。
• 房价上涨将对债券市场形成压力，尤其是对长期利率的上行趋势。
• 债券市场需关注房地产市场变化对宏观经济和货币政策的影响。

投资建议

• 债券利率趋势：房地产回暖可能推动债券收益率曲线拐点到来，利率有上行压力。
• 关注政策影响：一线城市政策调整对全国市场影响有限，但对二三线城市有积极传导作用。
• 宏观环境变化：需密切关注房地产销售、投资、库存和通胀预期的变化，判断债券市场的走势。

附录：相关研究报告

• 《ABS市场分项梳理一一华创债券20160325》
• 《20160325【华创转债 李斌 胡金 华强强】可转债投资策略专题：股性偏弱，静候时机》
• 《【华创固收信用 李斌团队】供给侧改革初期信用债投资慎之又慎，后期把握良机》
• 《MPA仅使资金结构性紧张，4月资金又将面临总量收缩—华创债券专题报告2016-03-31》
• 《细看资产证券化二级市场，流动性解决方案增加——华创债券资产证券化系列专题2016-04-01》

分析师信息

• 分析师：屈庆
• 执业编号：S0360515030001
• 联系方式：
  • 电话：010-66500886
  • 邮箱：quqing@hcyjs.com

投资评级体系

公司投资评级

• 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%—20%
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%—20%之间

行业投资评级

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对沪深300指数-5%—5%
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上