20220731-国金证券-房地产行业研究周报_百强房企销售降幅收窄_央国企补货上海_18页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告主要分析了2022年房地产行业在销售、土拍、市场行情及政策支持等方面的表现，并对相关企业进行了投资建议和风险提示。整体来看，房地产行业在市场表现和销售情况上呈现分化趋势，政策支持和土拍热度有所回升，但市场整体仍面临挑战。

主要观点

• 市场行情：A股房地产板块本周上涨2.8%，排名靠前；港股房地产板块上涨0.1%，排名靠后。物业板块则整体回调，其中部分物业股表现优于大盘。
• 销售情况：全国百强房企1-7月累计全口径销售金额为40772亿元，同比下降49%；7月单月全口径销售金额为6065亿元，环比下降27%，同比下降40%。头部央国企及主打改善产品的房企销售表现更佳，如越秀集团、绿城中国、滨江集团等。
• 土拍热度：上海二批次土拍共推出34宗地块，全部成交，其中13宗封顶进入一次性报价阶段，封顶率38%。招商蛇口、保利发展、华发股份等房企积极参与，而民企参与度较低。
• 政策支持：政治局会议再次强调支持刚性和改善性住房需求，并首次提出“保交楼”，预计后续政策将持续宽松，利好部分房企。
• 投资建议：建议关注积极拿地、主打改善产品的房企如绿城中国、建发国际集团、滨江集团，以及强房产交易平台贝壳和抗风险能力强的商管龙头华润万象生活。

关键信息

1. 房地产市场表现

• A股房地产板块：本周涨幅为+2.8%，在各板块中位列第1。
• 港股房地产板块：本周涨幅为+0.1%，在各板块中位列第5。
• 物业板块：本周恒生物业服务及管理指数下跌2.8%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.3%和-1.2%。

2. 房企销售情况

• 全国百强房企1-7月累计全口径销售金额为40772亿元，同比-49%。
• 7月单月全口径销售金额为6065亿元，环比-27%，同比-40%。
• 头部房企中，越秀集团、绿城中国单月同比增速超过30%，行业排名有所变化。

3. 土拍情况

• 上海二批次土拍共推出34宗地块，全部成交，总成交价780亿元。
• 封顶地块13宗，封顶率38%，底价成交12宗，底价成交率35%。
• 34宗地块中仅4宗由民企竞得，央企和国企主导市场。

4. 新房和二手房成交情况

• 新房成交：35个城市商品房成交合计459万平米，周环比+7%，周同比-14%。其中，一线城市周环比-9%，二线城市周环比+13%，三四线城市周环比+10%。
• 二手房成交：15个城市二手房成交合计170万平米，周环比-1%，周同比+19%。其中，一线城市周同比-20%，二线城市周同比+35%，三四线城市周同比+59%。

5. 房企权益拿地情况

• 2022年初至今，华润置地、保利发展、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五，分别为479、464、392、381、370亿元。

6. 行业估值

• A股地产PE-TTM平均为8.5，港股地产PE-TTM平均为10.2，物业股PE-TTM平均为52.2。
• 万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、绿城中国、建发国际集团等公司被给予买入或增持评级。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 多家房企出现债务违约。

图表与数据

• 图表1：2022年1-7月百强房企销售情况。
• 图表2：2021年以来上海各批次集中土拍情况。
• 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序。
• 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序。
• 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名。
• 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名。
• 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅。
• 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名。
• 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名。
• 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率。
• 图表11：全国300城累计宅地成交建面及同比。
• 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企。
• 图表13：40城新房成交面积及同比增速。
• 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比。
• 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比。
• 图表16：35城新房成交明细。
• 图表17：15城二手房成交面积及同比增速。
• 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比。
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比。
• 图表20：15城二手房成交明细。
• 图表21：12城商品房库存和去化周期。
• 图表22：12城各城市能级的库存去化周期。
• 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期。
• 图表24：地产行业政策新闻汇总。
• 图表25：上市公司动态。
• 图表26：物管行业资讯。
• 图表27：物管公司动态。
• 图表28：A股地产PE-TTM。
• 图表29：港股地产PE-TTM。
• 图表30：港股物业股PE-TTM。
• 图表31：覆盖公司估值情况。