【世联行】2020Q3中国房地产行业回顾与后世展望_31页_5mb

2020年三季度房地产行业回顾与后市展望总结

核心内容

2020年三季度，中国房地产行业在政策调控、销售表现、融资环境和土地市场等方面呈现出显著的分化与变化。整体来看，住宅销售表现超预期，但商办去化依然困难；融资环境趋紧，特别是“三道红线”政策的出台；土地市场热度有所回落，但一线与强三线城市依然受青睐；全球疫情与宽松货币政策对行业产生深远影响。

主要观点

一、政策篇

• 政策调控分化：部分热点城市房价过快上涨，住建部和央行对房企进行约谈与调控，尤其是“五限”政策的升级和“三道红线”的出台。
• 政策支持延续：上半年受疫情影响，中央对房地产行业进行政策支持，包括降低预售条件、放宽公积金政策等。
• 监管趋严：三季度融资监管进一步收紧，尤其是对民营房企的限制，政策导向更加注重稳定与风险控制。

二、销售篇

• 住宅销售持续超预期：全国住宅销售额和销售面积同比分别增长6.2%和10.5%，但部分城市市场转冷，出现以价换量的促销行为。
• 区域表现差异显著：
  • 长三角、珠三角、西北：表现最亮眼，销售与土地市场热度较高。
  • 东三省、河南、云贵桂：市场转冷，出现降价促销与首付分期等现象。
  • 一二线城市：销售回暖带动库存去化，但部分城市库存仍偏高。

三、资金篇

• 融资再度收紧：三季度融资监管趋严，房企融资成本上升，尤其是民营房企面临更大压力。
• 境外融资回暖：民营房企海外发债环比大涨，发债成本下降，但整体仍受制于全球经济形势。
• 信托融资降温：房地产信托融资规模和收益率持续走低，融资环境进一步趋紧。
• 债务压力加大：房企到期债务规模增加，尤其民营房企面临短期偿债压力。

四、土地篇

• 土地成交热度回落：三季度土地成交金额同比增长超2成，但环比下降13%，市场热度有所减弱。
• 一线与强三线城市仍受青睐：土地溢价率与流拍率均有所回落，但成交表现优于三四线城市。
• 拿地策略调整：头部房企以“轻量重质”为原则，提升拿地标准，更关注核心城市与优质地块。

关键信息

销售数据

• 全国商品房销售：前三季度销售额11.56万亿元，同比增速3.7%。
• 住宅销售：前三季度销售额10.35万亿元，同比增速6.2%。
• 市场转冷：9月市场降温明显，头部房企带头降价促销，带动市场观望情绪。

融资数据

• 房企融资总额：前三季度为9242亿元，同比略增1%。
• 民营房企境外发债：三季度环比增长180%，发债成本下降。
• 境内发债成本：受流动性宽松影响，前期大幅下降，但三季度开始回升。
• 信托融资：三季度新增信托项目金额2129亿元，环比下降25%，平均收益率创近两年新低。

土地市场数据

• 土地成交面积：1-9月全国涉宅用地成交面积15.14亿㎡，同比增长7.6%。
• 土地成交金额：1-9月全国涉宅用地成交金额4.53万亿元，同比增长15.3%。
• 土地溢价率与流拍率：一线与强三线城市溢价率回落，流拍率持续下降，但部分城市仍面临去化压力。

库存情况

• 商品住宅库存：1-9月待售面积2.24亿㎡，同比下降0.4%；去化周期为18.3个月。
• 商办库存：去化周期长达49.0个月至53.3个月，去化困难。

债务与风险

• “三道红线”政策：对房企有息负债规模进行限制，推动行业供给侧改革。
• 房企偿债压力：预计未来一年房企需偿还债券与信托约2.41万亿元，占同期销售额的15%以上。
• 民营房企压力更大：短期偿债能力下降，面临较大流动性风险。

展望

一、宏观环境

• 海外疫情反复：全球疫情第二波来袭，对经济造成持续冲击，全球经济复苏乏力。
• 宽松货币政策：各国持续实施宽松政策，无风险收益率持续下行，资产荒加剧。
• 三驾马车修复：投资、消费、出口在三季度表现强劲，但未来仍面临不确定性。

二、市场趋势

• 市场转冷：9月市场观望情绪加重，销售增速放缓，房企需加快去化。
• 头部房企优势：在融资收紧和调控背景下，头部房企更具竞争力，中小房企面临更大挑战。

三、行业挑战

• 融资与库存压力：房企需在融资收紧与库存去化之间找到平衡。
• 拿地策略调整：房企将更加注重质量与核心城市，减少对三四线城市的依赖。
• 债务管理：房企需优化债务结构，提高偿债能力，以应对未来债务到期高峰。

总结

2020年三季度，房地产行业在政策调控、市场变化和融资环境的多重影响下，呈现出明显的分化趋势。住宅销售持续超预期，但商办去化仍难；融资环境趋紧，尤其对民营房企影响较大；土地市场热度回落，但核心城市依然受青睐；库存去化情况改善，但部分城市仍面临较大压力。展望未来，随着“三道红线”政策的实施，行业或将进入供给侧改革阶段，房企需优化融资结构与拿地策略，以应对市场转冷与融资收紧的挑战。