合景泰富（1813 HK）投资分析总结
核心内容概览
合景泰富（1813 HK）是招商银行全资附属机构招银国际研究发布的投资分析报告，主要围绕公司2017年及未来几年的财务表现、发展战略、市场拓展以及投资评级等方面进行分析。报告指出，合景泰富在2017年实现了合约销售目标，同时通过土地储备扩张和再融资策略优化财务结构，增强了盈利能力和市场竞争力。
主要观点
1. 发展战略与市场拓展
- 合景泰富在2017年开始进入香港房地产市场，分别与龙光地产和龙湖地产合作购入两块土地，应占权益的土地储备为62,000平方米。
- 公司聚焦于“2+1”发展战略，即珠三角、长三角和其它地区，通过多元化布局增强市场影响力。
- 公司计划将产品组合扩展至办公楼，办公楼具有较高的净利润率（25%-30%），有助于提升盈利能力。
2. 销售目标与业绩表现
- 2017年合约销售预计达300亿元人民币，截至10月已完成全年目标的89%。
- 2020年公司设定总销售目标为1,000亿元人民币，基于大手土地储备的补充，销售增长潜力较大。
- 2017年全年净利润预计为3,753百万人民币，核心净利润为3,636百万人民币，显示公司盈利能力稳健。
3. 财务策略与成本优化
- 公司上半年发行了5亿美元6厘票面利率的离岸债券，总体财务成本下降至5.8%。
- 2017年11月，公司提前赎回3亿美元8.25%票面利率的债券，并发行4亿美元5.875厘票面利率的债券，进一步降低财务成本。
- 截至2017年上半年底，公司净负债比率为64.1%，预计在2017-2019年逐步上升至75.1%、77.0%、81.4%。尽管负债比率上升，但公司持有306亿元人民币现金，具备良好的偿债能力。
4. 投资评级与估值
- 招银国际将合景泰富的投资评级维持为“买入”，并上调目标价至10.92港元，较当前股价7.95港元有37.4%的潜在升幅。
- 当前股价相当于2018年底净资产的4.7倍市盈率，或较2018年底的净资产折让63.6%，显示公司估值具有吸引力。
关键信息
财务数据
| 项目 |
FY15A |
FY16A |
FY17E |
FY18E |
FY19E |
| 营业额（百万人民币） |
8,340 |
8,865 |
17,440 |
22,313 |
24,533 |
| 净利润（百万人民币） |
3,416 |
3,465 |
3,753 |
4,423 |
4,880 |
| 净资产总值（百万人民币） |
22,341 |
23,950 |
26,146 |
29,103 |
32,273 |
主要业务构成
| 业务类型 |
FY15A (%) |
FY16A (%) |
FY17E (%) |
FY18E (%) |
FY19E (%) |
| 物业发展 |
90.7 |
89.4 |
93.5 |
93.5 |
93.2 |
| 投资物业 |
1.9 |
2.1 |
1.4 |
2.1 |
2.4 |
| 酒店 |
4.4 |
4.4 |
2.8 |
2.3 |
2.2 |
| 其他 |
3.1 |
4.2 |
2.3 |
2.0 |
2.1 |
盈利能力比率
| 比率 |
FY15A (%) |
FY16A (%) |
FY17E (%) |
FY18E (%) |
FY19E (%) |
| 毛利率 |
36.1 |
34.6 |
38.1 |
37.7 |
37.1 |
| 净利润率 |
41.0 |
39.1 |
21.5 |
19.8 |
19.9 |
| 核心净利润率 |
31.1 |
33.0 |
20.8 |
19.8 |
19.9 |
| 有效税率 |
26.8 |
23.5 |
37.4 |
38.4 |
37.3 |
资产负债比率
| 比率 |
FY15A |
FY16A |
FY17E |
FY18E |
FY19E |
| 流动比率（x） |
1.3 |
1.6 |
1.4 |
1.4 |
1.3 |
| 净负债/总权益比率（%） |
69.0 |
66.8 |
75.1 |
77.0 |
81.4 |
每股数据
| 项目 |
FY15A |
FY16A |
FY17E |
FY18E |
FY19E |
| 每股盈利（人民币） |
1.151 |
1.147 |
1.229 |
1.448 |
1.598 |
| 每股股息（人民币） |
0.290 |
0.510 |
0.480 |
0.560 |
0.650 |
| 每股账面值（人民币） |
7.46 |
7.84 |
8.56 |
9.53 |
10.57 |
投资评级
- 买入：预计未来12个月股价上涨超过15%，目标价为10.92港元，较当前股价7.95港元有37.4%的潜在升幅。
- 持有：股价在-10%至+15%之间波动。
- 卖出：预计未来12个月股价下跌超过10%。
- 未评级：招银国际未给予投资评级。
股东结构
| 股东 |
持股比例 |
| 孔健岷 |
61.41% |
| 自由流通 |
38.59% |
股价表现
| 时间 |
绝对回报 (%) |
相对回报 (%) |
| 1个月 |
-5.5 |
-7.8 |
| 3个月 |
44.9 |
34.9 |
| 6个月 |
43.9 |
25.1 |
风险提示
- 报告中提及的投资可能存在重大风险，过往表现不代表未来表现。
- 招银证券不提供针对个人的投资建议，建议投资者独立评估并咨询专业顾问。
- 报告中的数据和预测可能随时调整，不承诺通知变更。
- 报告可能涉及利益冲突，投资者需注意其客观性。
数据来源
投资者注意事项
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