2018-美国地产发展历史周期_5页

海外学生公寓市场前瞻总结

核心内容

本报告分析了全球海外学生公寓市场的发展现状与未来趋势，重点探讨了投资情况、需求与供应关系、主要国家市场表现及潜在风险。报告指出，学生公寓市场在全球范围内持续受到关注，尤其在国际学生数量增长的背景下，投资热度不减，但各市场面临不同的挑战与机遇。

主要观点

投资趋势

• 全球投资增长：2015年学生公寓全球投资额达到150亿美元，创历史新高。2016年上半年投资略降，但欧洲大陆市场仍保持增长。
• 跨境投资占比高：过去三年中，40%的学生公寓投资为跨境交易，显示国际投资者对多元化资产配置的重视。
• 主要投资国：美、英、澳是主要投资目的地，其中英国表现最为突出，2015年投资额达70亿美元。

需求与供应

• 需求增长：中国、印度、德国等国家的高等教育在校生人数增长显著，尤其是中国，是全球最大的留学生输出国。
• 供应不足：全球多数市场均存在学生公寓供应不足的问题，英国供需比最高达24%，而澳大利亚、西班牙最低为6%。
• 租金水平：不同国家租金差异较大，美国学生公寓租金相对较高，而澳大利亚和英国则相对较低。

国家投资情况

• 英国：2016年1-8月投资额达19亿英镑，市场较为分散，整合机会多。
• 美国：拥有全球最成熟的学生公寓市场，2016年上半年投资额接近54亿美元，且国际学生持续增加。
• 澳大利亚：学生公寓供应比例仅为6%，但需求增长稳定，留学生比例高，投资前景良好。
• 欧洲大陆：学生公寓市场仍属新兴，成交分散，但随着新项目开发，未来增长潜力大。

关键信息

国际学生人数变化趋势

• 中国：全球最大留学生输出国，2013年留学生人数达71.2万，未来十年高等教育适龄人口增长预计为-12%。
• 印度：第二大输出国，2013年留学生人数为18.19万，未来十年适龄人口增长为2%。
• 尼日利亚与沙特阿拉伯：未来十年高等教育适龄人口增长分别为35%和20%，成为潜在增长市场。

学生公寓收益率对比

主要运营商

乾立观点

• 投资建议：英国与澳大利亚是当前最适合进行学生公寓投资的目的地，尤其考虑到其较高的需求增长和相对稳定的经济环境。
• 政策风险：英国脱欧后政策不确定性增加，可能影响欧盟学生及员工的流动，需关注相关动态。
• 市场潜力：美国、德国、法国、西班牙等国家虽发展较慢，但因其名校众多，未来可能成为更多国际学生的首选，适合长期投资。
• 投资者策略：建议关注需求增长快、留学生比例高、经济形势良好的国家，同时留意土地价格与开发成本对市场的影响。

潜在威胁

• 政治风险：各国政策对国际学生流动和高校运营有重要影响，尤其英国脱欧带来的不确定性。
• 土地成本高：顶级城市地价高昂，限制了学生公寓项目的开发，需寻找创新模式以降低开发成本。
• 运营管理不足：欧洲大陆市场缺乏专业运营商，影响机构型投资者信心，现有运营商可借此机会拓展管理平台。

总结

学生公寓市场在全球范围内持续增长，尤其在国际学生数量上升的背景下，投资回报率高于住宅和写字楼。英国和澳大利亚因需求增长、政策环境及市场成熟度，成为当前最值得关注的投资目的地。然而，各国政策变化、土地成本及运营管理能力仍是影响市场发展的关键因素。投资者应结合市场需求、政策环境及经济形势，制定相应的投资策略。