2018-海外学生公寓及美国市场发展现状简析_11页-1mb

乾立行研：海外学生公寓及美国市场发展现状简析总结

核心内容

全球学生公寓市场正经历显著增长，主要受留学生人数上升和学生住宿需求升级的双重驱动。美国作为全球最大的留学生接收国，其学生公寓市场在供需关系、投资回报率及市场吸引力方面均表现出强劲的发展势头，同时，欧美市场仍是国际学生公寓投资的主流区域。

主要观点

1. 全球学生公寓需求持续增长

• 学生公寓需求与留学生数量密切相关，2015年全球留学生人数达460万，预计2025年将增长至900万。
• 美国、英国、澳大利亚、法国等主要留学目的地国家留学生人数持续增长，其中美国连续11年增长，英国进入平稳发展期，澳大利亚和法国则因政策及教育体系优势预计未来仍保持增长。
• 中国和印度作为新兴经济体，其学生留学趋势年轻化，推动了美国中学生签证持有量的上升。

2. 全球学生公寓供给不足

• 学校宿舍数量有限，且配套设施老旧，难以满足学生多样化需求。
• 即便在欧美市场，校外学生公寓的供应仍存在较大缺口，如法国缺口达85万张床位，美国学生公寓配给率在2020年仅达9.0%。

3. 学生公寓投资吸引力增强

• 学生公寓具备抗周期性，收益和出租率相对稳定，成为资本多元化配置的重要选择。
• 2016年美国学生公寓市场投资额达98亿美元，欧洲市场达136亿欧元，增长显著。
• 投资收益率普遍高于十年期政府债券和甲级写字楼，英国（非伦敦）和德国等市场表现尤为突出。

4. 美国学生公寓市场供需格局

• 美国学生公寓市场虽整体趋近饱和，但仍有细分市场存在增长空间，尤其是距离校园1英里至1英里半的学生公寓，租金增长显著。
• 部分学校如乔治亚理工学院、中佛罗里达大学、纽约州立大学布法罗分校等表现出高入住率和租金上涨趋势，具备较高投资价值。
• 与之相对，如德州理工大学等学校因供应过剩，入住率和租金均出现下滑。

关键信息

美国市场特点

• 学生数量持续增长：Y世代和Z世代人口结构推动大学教育需求，硕士教育增长显著。
• 签证政策影响：特朗普政府的移民政策虽对留学生有一定限制，但中印等国的经济实力和教育需求仍支撑美国留学生人数增长。
• 市场供需矛盾：尽管入住率小幅下降，但学生公寓仍保持高于其他物业类型的出租率和租金增长。
• 抗周期性表现：金融危机期间学生公寓仍保持稳定回报，显示其抗风险能力。

投资策略建议

1. 选择有发展潜力的学校周边区域：关注入住率、租金变化及供给动态，寻找增长潜力大的细分市场。
2. 利用市场细分提升竞争力：针对中国学生群体的文化偏好，推出符合其需求的学生公寓产品。
3. 与学校合作改造校内宿舍：通过联合运营提升校内宿舍的居住质量和运营效率，增强其市场竞争力。

结论

学生公寓市场在全球范围内呈现增长态势，尤其在美国，其供需矛盾和投资回报率使其成为资本青睐的领域。投资者应关注市场细分、学校发展潜力及与校方合作等策略，以在竞争激烈的市场中获取更高收益。