保险行业保险转型进行时六：养老地产，一超多强，博弈加速-20210614-长江证券-32页_1mb

保险转型进行时六：养老地产，一超多强，博弈加速

核心内容概述

本报告分析了中国保险行业在养老地产领域的布局及投资情况，指出养老社区建设已成为保险公司重要的转型方向。养老社区不仅是保险公司获取高净值客户的重要手段，也在资产端形成投资性房地产，带来资本化收益。报告重点分析了泰康、太保、国寿、平安、新华等主要保险公司的养老社区发展现状、盈利模式及未来趋势，并对行业前景与风险进行了提示。

主要观点

1. 养老社区的双重价值：

   • 费用化：养老社区建设具有替代传统佣金手续费的作用，有助于保险公司获取高净值客户。
   • 资本化：养老社区在资产端沉淀投资性房地产、在建工程、固定工程和无形资产，形成长期资产收益。

2. 养老社区的保费与营收贡献：

   • 养老社区对接养老保费预计对保费总量贡献约10%。
   • 养老社区运营收入规模在百亿量级，对总营收贡献不超过5%。

3. “保险+养老社区”模式：

   • 该模式顺应年金趋势，有助于构建高客经营差异化抓手。
   • 建议关注泰康模式，同时看好中国太保和中国平安的布局。

4. 行业格局与竞争态势：

   • 养老地产投资格局呈现“一超多强”趋势，泰康占据主导地位。
   • 上市险企均加速布局，注重医疗资源的整合与差异化运营。

5. 泰康模式特征：

   • 医养融合：养老社区与医疗产业全面融合，构建闭环生态。
   • 多层次医疗服务体系：包括CCRC社区、康复医院、三级医院。
   • 中高端市场定位：面向保险与非保险客户，提供多样化入住方案。

关键信息

养老社区投入与收益

• 泰康：2020年养老社区沉淀投资性房地产207亿元，年新增在建工程投入46亿元，生成运营收入33.4亿元，成本34亿元，基本实现盈亏平衡。
• 养老社区运营收入：预计独立区年收入为169046元/人，护理区年收入为265281元/人。
• IRR测算：泰康已开业养老社区平均内部收益率（IRR）为6.9%，在不考虑土地增值的情况下，部分项目IRR在2%-12%之间。

养老社区布局情况

养老社区运营模式

• 收费模式：包括入门费、乐泰卡押金、月费、餐费、护理服务费等。
• 保险客户：需购买“幸福有约”保险计划，总保费超过200万元，可享受保证入住权。
• 非保险客户：需缴纳20万元入门费及乐泰卡押金，入住时还需按月支付费用。

养老社区投资与运营

• 泰康：2020年新增投入46.01亿元，土地使用权新增39.12亿元。
• 投资性房地产：2020年泰康集团投资性房地产账面价值为206.87亿元，占公司重资产比重为58.80%。
• 入住率假设：预计第6年入住率达到90%，之后维持这一水平，实现盈亏平衡。

风险提示

1. 项目建设速度不及预期；
2. 行业相关政策大幅调整。

养老地产投资趋势

• 养老地产投资进入加速期，各保险公司均从战略规划转向加速落地。
• 泰康凭借早期布局，形成显著优势，而太保、国寿、平安、新华等公司也在积极发力。
• 养老社区建设需长期投入，且盈利模式尚在探索中，但已初见成效。

行业展望

• 深度老龄化：我国70-90岁人口将在未来30年持续增长，至2052年达到顶峰4.76亿。
• 市场潜力：预计对接养老社区的保费年增量最大约为3200亿元，对总保费贡献约10%；运营收入可达5712亿元。
• 未来趋势：医疗配套能力的构建将成为养老社区运营的核心，提升服务品质与竞争力。

总结

养老地产已成为保险行业转型的重要方向，具有费用化与资本化双重价值。泰康在行业布局、医养融合及盈利模式方面表现突出，其他险企如太保、国寿、平安、新华也在加速布局。未来，随着深度老龄化趋势的加速，养老社区需求将持续释放，推动行业快速发展。然而，行业仍面临项目建设速度及政策调整等风险，需谨慎应对。