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预售资金如何才能良性循环

核心内容

预售资金是房地产行业良性循环的重要环节，其监管政策对房企现金流、项目交付及市场稳定具有深远影响。2021年，随着房企债务危机加剧，各地政府普遍加强了预售资金监管，但这种过度监管可能阻碍房地产行业的正常资金流动，形成负向循环。

主要观点

• 预售资金监管的重要性：预售资金是房企重要的资金来源，占房地产开发投资资金来源的36.6%（2021年1-11月），对保障项目交付和防止烂尾楼具有关键作用。
• 当前监管现状：预售资金实行属地管理，各地监管标准不统一，监管范围、额度、支取节点等存在差异。
• 监管方式多样化：目前预售资金监管主要分为三类：按房价款固定比例监管、按建设资金总额上浮比例监管、单位面积定额监管。
• 过度监管的负面影响：严格监管可能使房企陷入“融资收紧—流动性风险—预售资金收紧—停工—销售难回款难—流动性风险加剧”的负向循环，增加现金流断裂风险。
• 实现良性循环的路径：应建立松紧适度的监管机制，区分重点与一般监管额度，简化审批流程，引入保函等替代工具，精准识别风险企业并提供应急支持。

关键信息

预售资金监管现状

• 监管范围：理论上应涵盖全部购房款（首付款、分期付款、按揭贷款、公积金贷款、定金等），但实际操作中各地标准不一，部分城市已开始全额监管。
• 监管额度：
  • 成都：正负零商品房监管25%，其余工程监管15%。
  • 重庆：监管预售总额的35%。
  • 南京：监管资金 = 建设资金总额 × (1 + 20%)。
  • 北京：不低于5000元/平。
• 资金支取节点：
  • 成都：主体结构完成3/4时，资金余额不低于监管额度的60%；封顶时不低于50%；内外装修完成时不低于15%。
  • 北京：按地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置支取节点。

房企危机与监管强化

• 房企流动性危机频发，政府加强预售资金监管以防止资金被挪用，保障项目交付。
• 但过度监管可能使房企资金链更加紧张，影响其正常经营与融资能力。

实现良性循环的建议

1. 灵活监管机制：政策层面应有紧有松，确保项目交付的同时，为正常经营房企提供合理流动性。
2. 引入保函机制：如北京允许非监管银行出具现金保函以替代部分监管资金，为房企开辟融资路径。
3. 区分监管额度：对重点监管额度实行严格控制，对一般监管额度允许更灵活支取。
4. 精准识别风险：对财务稳健、信用良好的房企适当降低监管要求，对高风险企业实施应急处置。
5. 简化审批流程：压缩审批时间，确保合理资金使用需求及时拨付，避免影响资金周转。
6. 建立例外支取渠道：如北京、成都等城市针对工程成本上涨等特殊情况，允许例外支取。

结论

房地产行业良性循环需要预售资金监管政策的合理设计与执行，既要防止资金挪用，又要保障房企流动性。各地应加强政策协调，信息共享，避免“囚徒困境”，推动预售资金纳入全国房地产资金循环体系，助力行业稳定发展。

风险提示

• 房地产行业下行速度超预期；
• 房企流动性风险加剧；
• 政策执行不力可能影响资金流动与项目交付。

政策研究小组介绍

• 夏磊：中国人民大学硕士，首席政策分析师。

分析师承诺

• 夏磊具备证券投资咨询执业资格，独立、客观出具本报告，反映其真实研究观点，不因本报告收取任何形式的补偿。

投资评级标准

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数领先沪深300；
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随沪深300；
• 回避：行业基本面向淡，行业指数落后沪深300。

股票投资评级

• 买入：相对沪深300指数涨幅20%以上；
• 增持：相对沪深300指数涨幅介于10%~20%；
• 中性：相对沪深300指数涨幅介于-10%~10%；
• 卖出：相对沪深300指数跌幅10%以上。

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