20170109-广发证券-房地产行业_元旦及16年年末房企冲业绩因素_导致成交环比大幅下滑_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

上周房地产市场整体成交面积环比大幅下滑，主要受元旦假期及2016年年末房企冲业绩导致基数偏高影响。一线及二线城市的成交面积分别下降22%和22%，部分城市如宁波、福州、大连、南昌的降幅显著，而深圳、南京、苏州、武汉则出现环比上涨，其中深圳涨幅超过60%。分区域来看，环渤海、长三角、珠三角区域成交面积均出现明显下滑，其中长三角区域跌幅达35.0%，宁波跌幅超90%。

整体库存方面，全国11个城市库存指数显著下行，库存量处于历史低位，去化周期降至5.7个月左右，表明市场去化速度加快。与此同时，政策调控持续深化，限购城市已增至26个，政策由东部向中西部扩展，且从二线城市向热点三线城市蔓延。信贷政策收紧，部分城市银行上调贷款利率，部分热点城市将信贷收紧政策延伸至公积金贷款。

主要观点

• 成交情况：受节假日及年末冲业绩影响，整体成交面积环比大幅回落，其中一二线城市成交降幅均超过20%。
• 区域分化：各重点区域表现分化，环渤海区域下降17.6%，长三角区域下降35.0%，珠三角区域整体下降24%，但部分城市如深圳表现突出。
• 政策调控：热点城市调控持续深化，限购城市扩展至26个，信贷政策收紧，政策影响可能进一步扩大。
• 基本面判断：行业基本面将进入量价齐跌阶段，预计2017年上半年房地产板块缺乏持续上涨基础。
• 投资策略：继续看好房地产大资管的投资机会，同时对整体房地产板块持谨慎态度。

关键信息

成交数据

• 一线四大城市：成交面积76万平米，环比下降22%，同比下降5%。
• 部分二线城市：成交面积277万平米，环比下降22%，同比下降1.07%。
• 区域表现：
  • 环渤海区域：成交面积下降17.6%，其中大连跌幅达58%。
  • 长三角区域：成交面积下降35.0%，其中宁波跌幅超90%。
  • 珠三角区域：成交面积下降24%，广州跌幅达43%，深圳涨幅达67%。
  • 中部及其他区域：中部城市成交微幅下滑，其他区域整体回落。

库存与去化

• 全国11城市库存指数：显著下行，库存量处于历史低位。
• 去化周期：降至5.7个月左右，去化速度加快。

政策环境

• 限购城市：已扩展至26个，政策由东部向中西部延伸，城市级别向热点三线城市蔓延。
• 信贷政策：个别城市部分银行上调贷款利率，热点城市信贷收紧延伸至公积金贷款。

投资策略

• 板块展望：预计2017年上半年房地产板块整体缺乏持续上涨基础。
• 大资管机会：继续看好房地产大资管的投资机会。

重点公司动态

• 金地集团：16年12月签约面积40.9万方，签约金额73.5亿，同比分别下降31.14%和18.04%。
• 滨江集团：拟收购湘府公司10%股权，同时拟使用3亿元委托贷款。
• 泰禾集团：竞得惠州商住用地，楼面价2801元/平。
• 嘉宝集团：已完成对光大安石股权的支付，拟使用5.3亿募集资金补充流动资金。
• 荣盛发展：与北戴河新区管委签订合作协议，新增四十七宗地块。
• 世联行：控股子公司世联君汇挂牌上市。

公司估值与投资评级

• 万科A：投资评级为买入，最新股价20.64元，总市值2278亿元。
• 招商蛇口：投资评级为买入，最新股价16.71元，总市值1321亿元。
• 泛海控股：投资评级为买入，最新股价9.28元，总市值482亿元。
• 嘉宝集团：投资评级为买入，最新股价15.20元，总市值104亿元。
• 东百集团：投资评级为买入，最新股价10.82元，总市值97亿元。
• 阳光股份：投资评级为买入，最新股价8.39元，总市值63亿元。
• 其他公司：如世茂股份、宋都股份、新华联等也均有买入或持有评级。

风险提示

• 政策调控：政策调控力度可能进一步加大，对市场造成更大影响。
• 销售回落：行业销售回落可能快于预期。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

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