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房地产行业2013年下半年投资策略总结

核心内容

本报告对2013年下半年房地产行业的投资策略进行了深入分析，指出行业将经历弱复苏，政策将逐步从短期行政性手段向市场化制度建设过渡。预计全年商品房销售增速为12.3%，房地产投资增速为12.6%。行业估值已回落至2011年水平，具备价值投资潜力。

主要观点

• 政策转向：新一届政府将房地产调控思路从短期行政手段向市场化长效机制过渡，强调“低端有保障，中端给市场，高端有抑制”。
• 城镇化路径：城镇化将沿“乡镇人口向中小城市集中”和“城市集群发展”两条主线推进，未来增量主要集中在国家级城市群周边的卫星城和区域性城市群的中心及次中心城市。
• 市场增长点：未来房地产市场增长点主要为有产业支撑的卫星城及高铁节点城市，如华夏幸福、荣盛发展等。
• 短期估值修复：当前地产股估值处于历史低位，具备估值修复动力，板块整体处于价值区间。
• 风险提示：房地产调控力度超预期可能对市场产生负面影响。

关键信息

一、行业评级

• 房地产：增持（维持）
• 房地产开发Ⅱ：增持（维持）

二、行业走势预测

• 销售面积增速：全年为13%，前高后低，三季度环比回落，四季度有望回升。
• 投资增速：全年为12.6%，温和增长可期。
• 房价走势：下半年增速有望逐步放缓，受政策和流动性影响。
• 资金状况：整体处于较好水平，短期流动性收缩影响有限。

三、重点推荐公司

• 低估值、高增速：金地集团、招商地产、万科A、华侨城、保利地产
• 城镇化受益：华夏幸福、金科股份、荣盛发展、中南建设、苏宁环球

四、政策与市场分析

• 棚户区改造：对低端保障具有重要意义，预计拉动全年房地产投资约2%-3%。
• 户籍放开：小城镇户籍放开将促进“人的城镇化”，推动人口向中小城市集中。
• 房产税扩容：试点扩围城市可能包括二线省会城市，以增量为主，税率不会超上海、重庆。
• 土地改革：短期内难以实现根本性改革，地方政府财政依赖土地出让。

五、城镇化发展路径

• 乡镇人口向中小城市集中：未来人口增长主要来自中型和小型城市，有利于房地产市场发展。
• 城市集群发展：核心城市人口外溢，带动外围城市人口聚集和产业转移。
• 高铁对产业转移的推动：高铁网的建设使产业转移更加便捷，带动周边城市房地产发展。

六、投资逻辑

• 政策平稳期：板块超额收益率主要来自政策平稳期、销量超预期或行业向好走势。
• 行业复苏：预计下半年趋势性行情出现在四季度，销售回升将利好板块。

七、估值分析

• 地产板块估值：目前处于历史底部，PE为13.4倍，相对安全。
• 横向比较：地产板块PE低于多数行业，如采掘、电子、交运设备等。

结论

综合政策与市场分析，房地产行业在2013年下半年将呈现弱复苏趋势，板块估值处于低位，具备投资价值。重点推荐具有城镇化受益及低估值、高增速的公司，如华夏幸福、金地集团、招商地产、万科A、保利地产等。短期内，板块具有估值修复的动力，长期来看，随着政策机制的完善，行业有望逐步摆脱政策压制，实现更稳定的增长。