房地产行业：政策出现积极改善信号，继续建议配置龙头房企-20181223-广发证券-18页-1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业近期呈现出政策改善与基本面波动并存的态势。中央经济工作会议明确因城施策主基调，地方政策亦出现边际放松，如菏泽取消二手房限售政策，珠海放宽人才购房社保年限要求，为行业注入一定的积极信号。与此同时，房地产市场总体景气度持续下行，40城12月前20天新房成交同比下降1.3%，13城二手房成交同比下降21.2%。

主要观点

• 政策改善：中央强调因城施策、分类指导，强化地方政府主体责任，政策端出现积极变化，有助于稳定市场预期。
• 基本面波动：新房成交面积在40城中有所回升，但同比仍呈下降趋势，显示市场整体仍处调整阶段。
• 推盘与库存：重点城市推盘量持续增长，但批售比维持低位，库存去化周期有所变化，需关注库存变化对市场的影响。
• 投资建议：建议继续配置低估值的龙头房企，因政策改善和基本面底部形成估值支撑，龙头房企收益拐点更早，且具备更强的防御性和成长性。

关键信息

政策情况

• 中央政策：坚持“房住不炒”，构建房地产市场健康发展长效机制，明确因城施策的政策基调。
• 地方政策：
  • 菏泽取消“本地居民限售2年，非本地居民限售3年”的规定，同时放宽预售资金监管。
  • 广州对2017年3月30日前土地出让的商服类物业不再限定销售对象，个人购买满2年后可转让。

基本面情况

• 新房成交：
  • 40城本周成交面积627.91万方，环比上涨13.4%，同比上涨0.6%。
  • 一线城市成交环比上涨29.4%，同比上涨39.5%。
  • 二线城市成交环比上涨3.1%，同比下降12.3%。
  • 三四线城市成交环比上涨20.6%，同比上涨2.2%。
• 二手房成交：
  • 13城本周成交面积102.43万方，环比下降1.5%，同比下降23.1%。
  • 一线城市成交环比下降4.4%，同比下降4.3%。
  • 二三线城市成交环比上涨0.1%，同比下降30.5%。

推盘与库存

• 推盘量：13城市本周推盘量566.55万方，环比上涨83.3%，同比上涨45.2%。
• 批售比：12月前20天批售比降至0.65，为年内新低，略高于2014年底部水平。
• 库存：13城市商品房库存总量环比上涨1.7%，去化周期降至16.64个月，住宅去化周期升至9.30个月。

土地市场

• 土地供应：第50周土地供应总建筑面积1869.7万方，环比下降34.6%，同比下降54.1%。
• 土地成交：全类型土地成交2700.9万方，环比持平，同比下降5.4%。
• 土地出让金：第50周出让金783.3亿元，环比下降7.8%，同比下降35.4%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率6.5%，住宅土地溢价率6.7%，三线城市溢价率上升。

推荐标的

A股龙头房企

• 一线：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
• 二线：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展

H股龙头房企

• 融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富

子领域

• 光大嘉宝、中国国贸

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

投资评级

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5% - 15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券
• 邢莘：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券
• 黄晓曦：研究助理，中山大学金融硕士，2018年加入广发证券

联系方式

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  • 广州市：广州市天河北路183号大都会广场5楼
  • 深圳市：深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦31层
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层
  • 上海市：上海市浦东新区世纪大道8号国金中心一期16楼
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权益披露

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