房地产行业深度：中国真实住房需求还有多少？（2022版）_34页_2mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容概述

本报告深入分析了中国房地产行业的住房真实需求，从消费属性与投资属性两个维度出发，探讨了未来住房需求的演变趋势及影响因素。报告认为，尽管整体行业空间增速放缓，但未来十年仍存在真实住房需求支撑，特别是通过供给侧出清和龙头房企的份额提升，可能推动行业长期发展。

主要观点

1. 住房真实需求构成

• 刚需：由人口增长、城镇化率提升及家庭结构变化带来。
• 改善性需求：由人均住房面积提升及棚改政策推动。

2. 真实住房需求预测

• 2035年前：平均每年新增真实住房需求为9.97亿平方米，其中新房占比约70%，商品住宅销售中枢预计在7.0亿平方米/年。
• 2035年后：真实住房需求将下降至6.5亿平方米/年，仍由改善性需求支撑。

3. 城镇化带来的新增刚需

• 2035年前：城镇化提升带来新增住房需求平均为3.5亿平方米/年。
• 2022-2024年：分别为4.46亿、3.84亿、3.72亿平方米。
• 2035年后：城镇化带来的新增需求将显著下降。

4. 人均住房面积提升带来的改善性需求

• 2022-2024年：改善性需求合计约5.6亿平方米/年。
• 2035年前：平均每年改善性需求为5.55亿平方米。
• 一线城市：年均改善性需求为4601万平方米。
• 二线城市：年均改善性需求为922万平方米。

关键信息

人口与城镇化

• 总人口预测：预计2028年达到峰值（14.23亿人），2050年降至13.6亿人。
• 城镇化率预测：2035年预计达到75.57%，2050年预计达到80.07%，2065年预计达到90.07%。
• 人口结构变化：2024年20岁以上人口预计达到11亿人，占总人口的81%。

结婚与生育

• 结婚人数下降：2013年后结婚人数持续下降，2024年预计降至917万对。
• 晚婚趋势明显：平均初婚年龄从1990年的22.87岁上升至2020年的28.67岁。
• 生育率下降：2021年出生率显著降至7.52‰，较2016年下降6.1个千分点。

住房需求测算

• 家庭人数增加：预计2035年前由家庭人数增加带来的新增住房需求为1.35亿平方米/年。
• 结婚带来的需求：预计2035年前由结婚带来的新增住房需求为3.41亿平方米/年。
• 人口迁移影响：一线城市平均每年新增住房需求为268万平方米/城，二线城市为1004万平方米/城。

棚改与改善性需求

• 棚改改善性需求：预计未来3年棚改带来的购买新房需求合计约0.28亿平方米。
• 货币化安置比例：2013-2017年逐步上升至55%，2021年后回落至1%。

投资建议

• 关注龙头房企：如保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、华润置地、中国海外发展等，这些企业在供给侧出清背景下更有可能实现逆势增长。
• 区域央国企：具备较强运营能力的区域性央国企也是值得关注的对象。
• 长期趋势：未来十年房地产行业仍具备真实需求支撑，但增长空间有限，需关注结构性变化和运营效率。

风险提示

• 政策变动：房地产政策与预期出现大幅偏离。
• 人口趋势：城镇化率提升低于预期，人口总量出现不可预测的变化。
• 信贷因素：信贷或其他因素可能导致人们对住房市场产生非理性预期。
• 社会因素：婚育成本上升、晚婚趋势等可能进一步抑制住房需求。