房地产与债市系列专题之一：住房制度启示录-20191009-华泰证券-29页_2mb

中国住房制度与新加坡、香港住房模式比较分析

核心内容概览

本文探讨了中国住房制度的困境与探索，分析了新加坡和香港特区住房制度的成功经验，并结合中国当前住房制度存在的问题，提出相应的改革建议。文章从住房供应制度、土地制度、住房金融制度、税收制度及政府角色等方面对三地住房制度进行了系统比较，旨在为中国房地产长效机制建设提供参考。

主要观点与关键信息

中国住房制度现状

• 双重目标：中国住房制度同时承担宏观调控和满足居民基本住房需求的双重任务，导致政策缺乏连续性，应急色彩浓厚。
• 土地财政：土地使用权“招拍挂”制度和土地财政模式推高地价，进而推高房价，形成“面粉”与“面包”问题。
• 税收制度：以“轻保有、重交易”为特点，交易环节税种繁杂，税率较高，而持有环节税负较轻，间接助长房价上涨。
• 保障体系不完善：住房保障体系正逐步完善，但长效机制尚未成熟，短期措施不利于稳定市场预期。

新加坡模式：“居者有其屋”计划

• 住房供应制度：建立“廉租房—廉价组屋—高端组屋—私人住宅”阶梯化体系，政府组屋为主，私人住宅为辅。
• 土地制度：通过《土地征用法令》确保政府低成本获得土地，推动组屋建设。
• 住房金融制度：中央公积金制度为组屋建设提供低成本资金，同时支持居民购房，实现“高存低贷”。
• 税收制度：实施累进税率，抑制投机，对自住房低税率，非自住房高税率。
• 政府角色：政策连续稳定，注重调控而非打压，保障中低收入群体住房需求。

香港特区模式：“居者租其屋”

• 住房供应制度：公营房屋与私人住宅并行，但公营房屋占比下降，私人住宅主导。
• 土地制度：住宅用地短缺，土地供应不足是房价居高的主要原因。
• 住房金融制度：按揭形式灵活，利率走低，刺激购房需求。
• 税收制度：交易环节税种较多，税率较高，保有环节税负较低。
• 政府角色：政策周期性强，公屋供应不足，导致大量居民选择租房。

中国住房制度的探索与改进

• 住房制度变革：从福利分房到住房商品化，再到保障性住房建设，逐步形成“政府保障+市场化”双轨模式。
• 保障性住房发展：从经济适用房到棚户区改造，保障房覆盖率逐年上升，但存在政策不连续问题。
• 政策建议：
  • 土地制度：严控土地拍卖价格，提高土地供应量，推动“产业—人口—土地”传导机制。
  • 住房金融制度：健全首付比与贷款利率调整机制，实施差别化住房信贷政策。
  • 税收制度：推进房地产税立法，提高保有环节成本，优化资源配置。
  • 住房保障制度：完善住房保障体系，保障刚需，促进房地产市场长期稳定发展。

风险提示

• 房地产税法落地时间可能超预期。
• 房地产政策可能受宏观环境影响，缺乏稳定性。

结构总结

新加坡住房制度

• 住房供应制度：多层次、阶梯化，政府组屋为主，私人住宅为辅。
• 土地制度：土地征用制度保障低成本土地获取，国有土地占比高。
• 住房金融制度：中央公积金制度支持组屋建设，提供低成本贷款。
• 税收制度：累进税率抑制投机，自住房低税率。
• 政府角色：政策连续稳定，注重调控与保障并重。

香港住房制度

• 住房供应制度：公营房屋与私人住宅并行，但公营房屋占比下降。
• 土地制度：住宅用地稀缺，土地供应不足。
• 住房金融制度：按揭灵活多样，利率走低，刺激购房需求。
• 税收制度：交易环节税种繁多，税率高，保有环节税负低。
• 政府角色：政策周期性强，公屋供应不足，轮候时间长。

中国住房制度

• 制度演变：从福利分房到住房商品化，再到保障性住房建设。
• 主要问题：
  • 政策缺乏连续性，应急色彩浓。
  • 土地财政推高地价，导致房价高企。
  • 税收制度“轻保有、重交易”，间接助推房价上涨。
• 改进方向：
  • 逐步完善住房保障体系，构建房地产市场长效机制。
  • 推动土地制度调整，增加土地供应，严控地价。
  • 推进房地产税立法，提高持有成本，优化资源配置。
  • 健全住房金融制度，实施差别化信贷政策，抑制投机行为。

结论

中国住房制度需从供给端发力，构建长期稳定的房地产市场长效机制，借鉴新加坡和香港的住房制度经验，完善保障体系，优化土地和税收政策，以实现“住有所居”的目标。