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中国真实住房需求分析总结

核心内容

本报告分析了中国未来住房真实需求，从消费属性和投资属性两个角度出发，探讨了刚需、改善型需求以及投资性需求对住房市场的影响。报告指出，中国住房真实需求主要来源于人口增长、城镇化率提升、人均住房面积增加以及结婚对数增长等因素，预计在2030年前保持高位，之后逐渐下降。

主要观点

• 住房的消费属性：包括刚需和改善型需求，是真实住房需求的核心。
• 刚需来源：人口增长和城镇化率提升。
• 改善型需求来源：人均住房面积提升及棚改带来的需求。
• 投资属性：具有周期性，主要由预期资产价值升值和租金收益驱动。

关键信息

一、城镇化率提升带来的住房需求

• 2030年前：城镇化率提升带来的住房需求平均每年为6.1亿平。
• 2018-2020年：新增住房需求分别为7.55亿平、6.53亿平、6.41亿平。
• 2030年：城镇化率将提升至75%，新增住房需求为5.38亿平。
• 2031-2055年：城镇化率提升速度减缓，新增住房需求下降。
• 2065年：城镇化率将提升至90%，新增住房需求为1.21亿平。

二、家庭人数增加与结婚带来的住房需求

• 家庭人数增加：2018-2020年，家庭人数增加带来的住房需求平均为1.9亿平。
• 结婚对数增加：2018-2020年，结婚带来的住房需求分别为4.19亿平、4.01亿平、3.84亿平，平均每年3.7亿平。
• 总人口预测：预计2029年总人口将达到14.39亿人，2020年20岁以上人口占比达77.91%。

三、人均住房面积提升带来的改善型需求

• 人均住房面积：2017年城镇常住人口人均住房建筑面积为29平/人，套内面积为23平/人。
• 改善型需求：未来每年由人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.5亿平。
• 发达国家对比：美国、英国、法国、日本、韩国等国家人均住房面积普遍高于中国。

四、区域需求分布

• 一线城市：2018-2020年平均每年新增住房需求为0.3亿平，2020年为0.52亿平。
• 二线城市：2018-2020年平均每年新增住房需求为2.1亿平。
• 三四线城市：2018-2020年平均每年新增住房需求为1.38亿平。

五、棚改政策对住房需求的影响

• 棚改货币化安置：2013-2017年，棚改货币化安置购买新房面积分别为0.16亿平、0.27亿平、1.13亿平、1.85亿平、2.11亿平。
• 2018-2020年：棚改货币化安置购买新房面积分别为1.28亿平、0.58亿平、0.43亿平。
• 2020年后：棚改规模将大幅减少，不再进行预测。

未来需求预测

• 2018-2020年：真实住房需求分别为13.2亿平、12.5亿平、12.6亿平。
• 2030年前：真实住房需求年均超过12.5亿平，平均中枢为13.4亿平。
• 2030年后：真实住房需求将下降，但仍超过5.5亿平/年。
• 商品住宅销售：预计2030年前商品住宅销售中枢为9.4亿平/年。

数据来源

• 国家统计局
• 统计年鉴
• Wind
• 方正证券研究所
• 各城市统计局

结论

中国住房真实需求在2030年前仍将保持较高水平，主要由城镇化率提升、家庭人数增加、结婚对数增加以及人均住房面积提升等因素驱动。随着人口增长趋缓和城镇化率趋于稳定，住房需求将逐步下降，但长期来看仍具有一定的市场潜力。