20220707-中达证券投资-内地房地产专题研究（总第121期）_人口专题研究十二_七普数据中的住房需求趋势_15页_889kb

内地房地产专题研究总结（总第121期）

核心内容概述

本报告基于第七次人口普查数据，分析了中国住房需求的现状与趋势，涵盖人均住房面积、区域差异及未来需求预测。核心内容包括：中国住房面积仍低于部分发达国家；人均住房间数存在较大差距；城镇化进程推动住房需求增长；不同区域住房需求结构差异显著；以及未来中长期住房需求仍具支撑。

主要观点

1. 人均住房面积与国际对比

• 2020年人均住房建筑面积：中国为41.76平方米，较2010年增长34.4%。
• 与发达国家对比：使用面积换算后，中国约为31平方米，低于美国（约67平方米）、欧洲主要国家（约40平方米）及日本（约34平方米）。
• 人均住房间数差距：中国为1.2间，远低于加拿大（2.6间）、美国（2.4间）和日本（1.9间）。

2. 区域住房面积差异显著

• 中部省份领先：江西、福建、湖南、湖北等地城市人均住房建筑面积较高，分别为55.0、48.7、47.5、47.3平方米。
• 北方及部分东部省市偏低：2020年城市人均住房建筑面积最小的10个省市中，6个为北方省市，广东、上海分别仅29.6平方米和30.6平方米。
• 原因分析：
  • 房屋来源结构差异：北方省市中居住于公有住房、保障性住房的城市家庭户占比高，自建房比例低。
  • 楼龄差异：上海、北京、广东等地老旧房屋占比高，户均面积较小。
  • 人口净流入压制增长：东部沿海及北京等地人口净流入，对人均住房面积增长形成压制。

关键信息

1. 住房需求分类及测算

（1）城镇常住人口增长带来的刚性需求

• 测算假设：
  • 三孩政策短期提振人口增长，后续小幅回落。
  • 城镇化率年均增长0.65%-0.80%。
  • 城镇人均居住面积维持2020年水平（约38.6平方米）。
• 测算结果：2022-2025年每年刚性需求约为3.7-4.7亿平方米。

（2）人均住房面积提升带来的改善性需求

• 年均提升幅度：2010-2020年年均增长0.83平方米。
• 未来假设：2021-2025年年均增长0.55-0.75平方米。
• 测算结果：2022-2025年每年改善性需求约为5.3-6.5亿平方米。

（3）老旧房屋拆除带来的刚性需求

• 拆除假设：
  • 1970年前建成房屋中80%将在2021-2030年拆除。
  • 1970-1999年建成房屋中40%将被拆除。
  • 2000年后建成房屋暂不拆除。
• 测算结果：2021-2030年旧房拆除总需求为33.3亿平方米，年均需求3.3亿平方米。

2. 总体住房需求预测

• 2022-2025年城镇住宅需求：预计每年为12.3-14.5亿平方米。
• 2021年实际成交面积：约为15.7亿平方米，与测算结果接近。
• 中长期支撑：尽管当前购房需求有所延后，但居民住房需求仍具备支撑，金融及行业政策推动下，商品房成交有望恢复。

风险提示

1. 调控政策不确定性：行业调控及融资政策可能影响公司销售业绩。
2. 宏观经济波动：可能对房地产企业经营造成影响。
3. 疫情控制影响：疫情可能延缓需求释放。

结论

中国房地产市场仍具备中长期需求支撑，尤其是城镇化进程、人均住房面积提升及旧房拆迁带来的刚性需求。尽管当前经济与居民收入承压，导致购房需求延后，但政策支持有望推动市场回暖。区域间住房需求差异明显，北部及部分东部省市存在改善性需求及供需缺口，未来市场仍有增长潜力。