锐理数据-2021年1季度烟台市房地产市场季度简报-2021.3-43页_10mb

2021年1季度烟台房地产市场季报总结

核心内容概览

2021年第一季度，烟台房地产市场整体呈现回暖趋势，但土地市场降温明显，商办市场复苏但去化压力依然较大。政策层面，全国及地方均出台多项措施，旨在推动房地产市场平稳健康发展，加强市场调控，促进住房租赁及绿色建筑发展。同时，烟台在人才引进、城市更新及文旅发展方面也采取了积极举措。

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主要政策内容

全国重点政策

• 央行工作会议：强调房地产金融审慎管理，推动房地产市场长效机制，引导大型银行下沉服务，加强金融支持住房租赁政策。
• 中办、国办文件：推动土地要素市场化配置，探索农村集体土地入市，建立全国性建设用地指标跨区域交易机制。
• “十四五”规划纲要：推进房地产税立法，逐步实现租购同权，鼓励发展共有产权住房，加强土地出让收入分配机制。

山东政策

• 健康住宅建设：发布《山东省健康住宅开发建设技术导则》，提升住宅空间使用效率，满足老年人及残障人士需求，要求四层及以上住宅设置电梯。
• 城镇落户限制放宽：全面放开城镇落户，允许原进城落户农村人口回农村落户，促进人口双向流动。

烟台政策

• 人才引进补贴：对引进人才提供最高20万元购房补贴及生活补贴。
• 文化和旅游消费试点：烟台入选首批国家文化和旅游消费试点城市，通过发放消费券、举办活动等方式拉动文旅消费。
• 轨道交通项目：海阳三大轨道交通项目一期工程竣工，预计五月份全面投入使用，促进当地制造业发展。
• 教育配套建设：芝罘区只楚片区启动3所学校建设，提升区域教育水平。

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土地市场分析

整体市场

• 供销情况：2021年一季度烟台商住类土地供应6宗，建筑面积59.74万㎡；成交7宗，建筑面积81.05万㎡，均为底价成交。
• 同比变化：供应同比下降60%，成交同比下降67%，市场持续降温。
• 楼面地价：一季度楼面地价为3344元/㎡，稳中有升。

区域分布

• 芝罘区：商住类土地供销两旺，楼面地价4553元/㎡，居首位。
• 莱山区：供应及成交占比高，商业用地较多。
• 高新区：供应面积最小，但成交面积较高。

重点地块

• 芝罘区下曲家村北侧地块：烟J[2020]Z007号，成交价1.61亿元，楼面价3002元/㎡，商业占比24%。
• 芝罘屯路以南地块：烟J〔2021〕1001号，成交价17.95亿元，楼面价4774元/㎡，商业占比33%，需配建大型集中式商业建筑。

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住宅市场分析

供求走势

• 供应与成交：住宅市场新增供应75.79万㎡，同比增加153%；成交88.82万㎡，同比增加152%。
• 成交均价：11880元/㎡，与去年同期持平。
• 主力区域：芝罘区、莱山区为主要成交区域。

存量情况

• 可售存量：截至3月底为614.4万㎡，去化周期17个月。
• 区域去化周期：莱山区、开发区最低（13个月），牟平区最高（25个月）。

分面积段分析

• 首改产品：110-145㎡，成交占比39%，成为市场主力。
• 改善产品：90-110㎡，成交占比38%，改善型需求持续释放。
• 存量分布：110-145㎡产品存量最高，占比39%。

分价格段分析

• 主力价格段：12000-16000元/㎡，成交2098套，占比28%。
• 总价段：100-150万元改善类产品成交最多，占比37%。

分物业分析

• 高层产品：供应与成交占比最高，分别为55%和49%。
• 中高层产品：供应占比30%，成交占比28%。
• 别墅产品：仅占1%，市场关注度较低。

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商办市场分析

商业市场

• 供应与成交：新增供应6.58万㎡，同比增加177%；成交5.96万㎡，同比增加85%。
• 成交均价：14648元/㎡，同比下跌2%。
• 去化周期：70个月，压力较大。

办公市场

• 供应与成交：新增供应3.3万㎡，同比减少58%；成交3.0万㎡，同比减少42%。
• 成交均价：10543元/㎡，同比下跌9%。
• 去化周期：63个月，去化缓慢。

公寓市场

• 供应与成交：新增供应4.3万㎡，同比增加149%；成交5.1万㎡，同比增加704%。
• 成交均价：8246元/㎡，同比下跌6%。
• 去化周期：61个月，市场认可度偏低，低价产品加速去化。

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企业表现

销售金额排名

• 万科地产：19.3亿元，占比27%。
• 佰和置业：6.2亿元，占比8.7%。
• 融创中国：4.5亿元，占比6.3%。

销售面积排名

• 佰和荣筑：3.31万㎡，位列第一。
• 万科墨翠府：2.96万㎡，位列第二。
• 芝罘万科城：2.17万㎡，位列第三。

销售套数排名

• 碧桂园凤凰山庄：1110套，位列第一。
• 佰和荣筑：407套，位列第二。
• 天赐椿城：720套，位列第三。

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总结与预测

土地市场

• 供销下降：同比分别下降60%和67%，市场持续降温。
• 土地供应：预计2021年第二季度将有小批量土地供应。
• 楼面地价：自2019年起持续上涨，2021年一季度为3344元/㎡。

住宅市场

• 回暖迹象：成交量同比增加152%，价格稳中有升。
• 改善型需求：90-110㎡首改产品为市场主力，占比38%；110-130㎡产品成交占比上涨至26%。
• 预测：未来改善型产品将占据更大市场份额，客户对终极改善产品需求上升。

商办市场

• 去化压力：商业市场去化周期升至70个月，办公市场去化周期为63个月。
• 商办产品：主要以低价产品为主，品牌房企市场占有率持续走高。
• 预测：二季度将有新华万科星耀天地、万泰金沙汇等公寓产品集中推出，进一步缓解去化压力。

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关键信息总结

• 政策导向：全国及地方政策均强调房地产市场平稳健康发展，加强金融监管，推动绿色建筑及租赁市场发展。
• 市场趋势：住宅市场回暖，商办市场复苏但去化压力大。
• 企业动态：万科、佰和、碧桂园等企业表现强劲，人才政策与文旅发展推动区域经济。
• 土地市场：整体供销下降，但芝罘区、莱山区为活跃区域，预计二季度有小批量土地供应。

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数据来源：锐理数据
电话：028-85336302