锐理资讯-2022年1季度烟台市房地产市场季度简报-41页_4mb

报告摘要

2022年1季度烟台房地产市场季报总结

核心内容概述

2022年第一季度，烟台房地产市场整体呈现低迷态势，受到春节假期和疫情爆发的影响，市场供求大幅下降。住宅市场以改善型需求为主导，商办市场在成交量增加的情况下去化周期有所下降。土地市场供应和成交均显著减少，仅莱山区供应1宗商业用地，且无成交土地。政策层面推动保障性租赁住房发展，鼓励装配式建筑，同时优化租房者权益保障。企业表现方面，万科、佰和置业、祥隆集团等企业表现较为突出。

主要观点

1. 政策解读

全国政策：
- 发改委：推动改善住房条件，因地制宜发展共有产权住房，重点改造老城区棚户区。
- 国务院：提高土地要素配置效率，支持土地管理制度改革。
- 央行、银保监会：保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
- 住建部：防止大规模拆建，推动绿色建筑发展。
山东政策：
- 保障租房者基本公共权益，探索租房者子女就近入学政策。
- 制定住宅工程质量保修标准，提升工程质量与安全。
烟台政策：
- 推动装配式建筑发展，2022年新开工民用建筑装配式面积占新建建筑面积比例达40%以上。
- 推行建筑节能技术产品应用认定电子证书，实现“零跑腿”审批服务。
- 优化新市民住房保障申请条件，扩大住房租赁补贴范围。

关键信息

2. 土地市场

整体市场：
- 供应1宗商业用地，建筑面积2.55万m²，无成交土地。
- 与2021年同期相比，供应量大幅下降，同比下降96%。
区域分布：
- 莱山区供应1宗商业用地，其余区域无供应。
土地供应明细：
- 宗地编号：烟J[2022]2001号
- 土地位置：莱山区，东至恒润路，北至盛泉东路
- 占地面积：8381.2平米
- 建筑面积：2.575万m²
- 起拍总价：5200万元
- 起始楼面地价：2039元/m²
土地成交情况：
- 无成交土地。

3. 住宅市场

供求走势：
- 新增供应35.46万m²，同比减少53%。
- 成交58.8万m²，同比减少34%。
- 成交均价11043元/m²，同比下跌7%。
- 莱山区为供销两旺热点区域。
存量情况：
- 截至3月底，住宅市场可售存量为659.1万m²。
- 去化周期为34个月。
- 芝罘区去化周期最高（55个月），开发区最低（25个月）。
分面积段分析：
- 110-145m²首改产品供应量最高（934套），占比40%。
- 110-130m²再改产品成交量最高（2056套），占比43%。
- 90-110m²改善产品成交量1771套，占比37%。
- 110-145m²再改产品存量最高（22507套），占比41%。
分价格段分析：
- 单价段12000-16000元/m²为主力，成交1333套，占比28%。
- 单价段10000-12000元/m²成交1225套，占比25%。
- 总价段100-150万改善类产品成交最多（1819套），占比38%。
分物业分析：
- 高层产品供应最高（1548套），占比59%。
- 高层产品成交最高（2185套），占比44%。
- 中高层产品成交1508套，占比30%。
- 高层住宅存量最高（22726套）。

4. 商办市场

商业市场：
- 新增供应4.97万m²，同比减少24%。
- 成交11.34万m²，同比增加90%。
- 成交均价12256元/m²，同比下跌16%（剔除老盘龙海家园集中网签）。
办公市场：
- 新增供应6.49万m²，同比增加94%。
- 成交9.94万m²，同比增加236%。
- 成交均价9994元/m²，同比下跌5%。
公寓市场：
- 无新增供应。
- 成交4.14万m²，同比减少19%。
- 成交均价8960元/m²，同比上涨9%。
- 去化周期为64个月。

5. 企业表现

销售金额排行榜：
1. 万科地产：8亿（15.9%占有率）
2. 佰和置业：3.8亿（7.6%占有率）
3. 祥隆集团：3.3亿（6.7%占有率）
商品房新增套数排名：
1. 万科天琴湾：446套（莱山区）
2. 鲁商金茂观海印象：208套（莱山区）
3. 佰和悦府：204套（开发区）
商品房销售面积排名：
1. 辉盛岚海：2.75万m²（开发区）
2. 一格明珠：2.15万m²（牟平区）
3. 悦岛蓝湾：1.96万m²（牟平区）
商品房销售金额排名：
1. 辉盛岚海：2.96亿元
2. 佰和悦府：2.67亿元
3. 瑞玺公馆：2.46亿元
商办类新增套数排名：
1. 恒堃缦云万境：382套（芝罘区）
2. 招商雍景湾：297套（芝罘区）
3. 万科翡翠大道：208套（莱山区）
商办类销售面积排名：
1. 正海广场：2.85万m²（开发区）
2. 毅德城：2.04万m²（芝罘区）
3. 祥隆万象城：1.80万m²（莱山区）
商办类销售金额排名：
1. 正海广场：2.81亿元
2. 祥隆万象城：2.12亿元
3. 毅德城：1.83亿元

总结与预测

土地市场

土地市场整体低迷，供应和成交均减少。
莱山区供应1宗商业用地，全市无成交土地。
2022年一季度土地市场冷淡，预计第二季度将有小批量土地供应。

住宅市场

商品住宅市场成交量同比减少34%，价格下跌。
改善型需求逐渐释放，90-110m²首改产品为市场主力。
预计未来改善产品将占据绝对份额，客户对终极改善产品需求增加。

商办市场

商办市场成交量增加，去化周期下降。
公寓和办公产品认可度偏低，主要依赖低价策略和集中网签去化。
品牌房企市场占有率持续走高，改善项目社区底商带动整体去化。

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