锐理数据-2019年1季度烟台市房地产市场季度简报-2019.3-51页_4mb_4mb

2019年1季度烟台房地产市场季报总结

核心内容概览

2019年第一季度，烟台房地产市场整体呈现“量价双跌”态势，土地市场供应和成交面积均大幅下降，住宅市场库存增加，商办市场中公寓表现活跃，企业销售表现分化，广告投放量减少。政策方面，强调“一城一策”和“房住不炒”，同时推动绿色建筑、改善民生设施和优化房地产金融风险控制。

主要观点与关键信息

政策解读

• 全国政策：住建部推动住宅以套内面积交易，鼓励全装修交付；财政部与住建部明确公租房资产管理原则；商务部鼓励外资投向现代农业、生态建设、先进制造业等领域。
• 山东政策：出台“六稳”政策，推动“一城一策”；发布物业服务合同范本，规定空置房屋物业费可打折；推动绿色建筑，自2019年3月1日起，不符合绿色建筑标准的项目不得竣工验收。
• 烟台政策：执行新的建设用地控制标准，教育医疗用地指标放宽；推动民生工程，如大季家医院建设；规范物业收费，对不公示或不规范收费的物业企业处以罚款。

土地市场

• 整体市场：1季度商住类土地供应13宗，成交8宗，供应和成交面积分别同比下降54%和71%，楼面地价同比上涨1%，总成交金额同比下降71%，溢价率为0。
• 区域分布：芝罘区土地成交楼面地价最高，为3654元/m²；高新区、开发区无土地供应；莱山区、牟平区、福山区有土地供应。
• 重点地块：
  • 芝罘区付家B东侧宗地（烟J[2018]1008号）由烟台市城新房地产开发有限公司竞得，楼面价3654元/m²，为底价成交。
  • 莱山区四季苑1#西B、C、D地块，D地块楼面地价最高达9206.26元/m²。
  • 牟平区多个地块成交，包括住宅和商业兼容项目，其中烟J[2019]3003号地块成交总价17037万元，楼面价1969.28元/m²。

住宅市场

• 供求走势：新增供应68.5万m²，同比下降10%；成交79.4万m²，同比下降39%；成交均价10383元/m²，同比上升14%。
• 存量情况：截至3月底，可售存量为416.9万m²，环比上涨1%，同比上升26%；去化周期为6个月，与2018年1季度持平。
• 分面积段分析：90-110m²首改产品供应量最高，110-145m²再改产品成交量最高。
• 分价格段分析：6000-8000元/m²为主力成交价格段，10000-12000元/m²产品成交占比22%。
• 分物业类型分析：高层产品供应和成交占比最高，别墅仅占4.01%。

商办市场

• 商业市场：供应4.7万m²，成交4.8万m²，同比分别下降71%和26%；成交均价14474元/m²，同比下降2%；去化周期升至87个月。
• 办公市场：供应1万m²，成交3.7万m²，同比分别上升0%和168%；成交均价9279元/m²，同比下降11%；去化周期升至53个月。
• 公寓市场：供应2.5万m²，成交5.3万m²，同比分别上升48%；成交均价8998元/m²，同比上升12%；去化周期为33个月。

企业表现

• 销售金额：龙湖地产以5.73亿元位列第一，万科地产以5.72亿元紧随其后，中海地产以4.97亿元位列第三。
• 销售面积：龙湖葡醍海湾以5.23万m²位列第一，融创迩海以4.04万m²位列第二，金地浅山艺境以2.76万m²位列第三。
• 新增供应：中海锦城以707套位列第一，恒大御山华府以468套位列第二，龙湖葡醍海湾以318套位列第三。

报广投放

• 趋势：1季度监测报广投放量12频次，投放量急剧下降，传统纸媒逐渐没落。
• 广告走势：烟台市报纸广告投放量月度走势呈下降趋势。

总结与预测

• 政策方向：2019年房地产政策以“房住不炒”为核心，强调稳地价、稳房价、稳预期，各地推行“一城一策”以适应不同市场情况。
• 市场趋势：住宅市场库存增加，去化周期维持在6个月左右；商办市场中公寓表现活跃，但商业和办公市场整体低迷。
• 未来展望：预计2019年主要城市的房地产供应量将保持稳定，房贷利率整体稳中有降；政策调控力度不会放松，重点控制投机性房贷，防范房地产金融风险。同时，绿色建筑、基础设施建设及改善型需求释放将是未来发展的重点。