20230108-申港证券-房地产行业研究周报_需求端获政策支持_贷款利率动态调整机制建立_11页

报告摘要

房地产行业周报总结

核心内容

政策动态：首套住房贷款利率动态调整机制建立

1月5日，人民银行与银保监会联合发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。该机制允许新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。政策延续了2022年9月29日的调整机制，进一步支持需求端复苏。

调整评估期：每季度末月评估上季度末月至本季度第二个月的房价变化情况。
调整标准：若评估期内房价环比和同比连续3个月下降，则可调整利率下限。
调整幅度与期限：地方政府根据“因城施策”原则自主决定调整幅度及期限。
其他情形：二套住房利率及非符合条件的城市仍按现行规定执行。

政策影响范围

2023年一季度，38个城市可自主调节首套房贷利率，较2022年四季度增加15个，其中二线城市13个，三四线城市25个。

主要观点

房贷利率持续下行趋势

尽管5年期LPR利率未下调，但实际房贷利率在各地灵活调整下仍保持下行趋势。根据贝壳研究院数据，2022年12月首套房贷利率平均为4.09%，二套为4.91%，创历史新低。预计随着政策落地，整体房贷利率将进一步下降，推动商品房市场需求回暖。

市场表现

新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-0.2%、-0.2%。一线城市表现较弱，二线城市和三线城市有所回升。
二手房市场：13城成交面积单周同比-20%，累计同比-20%。
土地市场：100城土地供应面积累计同比-37%，成交面积累计同比+75%，成交金额累计同比+49%。土地成交溢价率0.69%。
重点城市行情：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉等城市房价环比均有上涨，其中深圳涨幅高达572%。

投资策略

建议关注以下几类房企：

龙头房企：保利发展、万科A、龙湖集团，因其经营稳健且资信良好。
高品质房企：滨江集团、绿城中国，聚焦产品导向逻辑。
地方国央企：建发国际、越秀地产，具备发展潜力。
代建行业：绿城管理控股，关注民企风险化解机会。

行业评级

行业评级：增持（预计6个月内相对强于沪深300指数5%以上）
公司评级：买入（相对强于沪深300指数15%以上）、增持（5%-15%）、中性（-5%~+5%）、减持（-5%以下）

风险提示

销售市场复苏不及预期
个别房企出现债务违约风险

关键信息

政策延续性：2022年底的房贷利率调整机制延续至2023年，政策支持力度加大。
市场反应：房地产板块在申万一级行业中表现较好，1月2-6日涨跌幅为+3.88%，领先沪深300指数。
市场数据：部分重点城市如北京、上海、深圳、南京、杭州、武汉等周度销售面积及同比数据波动明显，部分城市出现显著增长。

数据追踪

新房成交数据

30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速（图8）
一二三线城市周度成交面积同比（图9）
累计成交面积同比（图10）

二手房成交数据

13城二手房成交面积及同比环比增速（图11）
13城二手房成交面积累计同比增速（图12）

土地成交数据

100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比（图13）
二三线城市土地成交及供应建筑面积累计同比（图16）
土地成交总价累计同比及周度溢价率（图14）
一线城市土地成交及供应建筑面积累计同比（图15）
一二三线城市土地成交总价累计同比（图17）
土地周度溢价率（图18）

行业动态

住建部部长倪虹讲话要点

支持首套房：对首套房大力支持，包括降低首付比和首套利率。
合理支持二套房：对二套房合理支持，鼓励改善型需求。
限制多套房：对三套以上住房原则上不支持，防止投机炒房。
保障性住房：增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，满足新市民和青年人住房需求。
保交楼保民生：推进保交楼、保民生、保稳定工作，化解房企风险。
提升住房标准：提高住房建设标准，保障房屋全生命周期安全。
整治市场秩序：整治房地产市场秩序，确保人民群众安心买房和租房。

央行工作会议要点

稳健货币政策：精准实施，保持流动性合理充裕。
支持房地产市场：落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。
金融风险防范：完善金融稳定保障基金，强化系统重要性银行监管。
国际金融合作：深化国际金融合作和对外开放，有序推进人民币国际化。
金融改革：完善金融基础设施统筹监管框架，加强平台企业金融业务监管。

总结

本次房地产行业周报强调了政策对需求端的支持，特别是首套房贷利率的动态调整机制，旨在促进房地产市场回暖。政策延续性及扩大范围将带来更多的城市受益，推动整体房贷利率下行。同时，市场表现显示房地产板块相对强势，部分重点城市销售数据回升。投资建议聚焦于龙头房企及高品质房企，关注政策放松可能带来的市场机会。风险提示包括销售复苏不及预期及个别房企债务违约。行业评级为增持，表明市场对房地产行业未来表现持乐观态度。

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