20200727-华安证券-房地产深度报告_物业管理迎风正潮平_蓝海板块顺扶摇而上_35页_1mb

物业管理行业分析总结

核心内容

物业管理行业作为房地产开发链条的后周期板块，近年来呈现快速增长态势。随着商品房销售规模的扩大和城镇化进程的推进，物管行业规模和业绩具有较大的提升空间。同时，行业集中度不断提升，头部企业通过资源整合、分拆上市和科技创新等方式增强竞争力，推动行业向高质量发展转型。

主要观点

• 行业规模： 物管行业在商品房销售增长和城镇化率提升的双重驱动下，未来2-3年将进入增量提速释放期。截至2019年，我国城镇化率已达60.6%，仍有20%的提升空间，预计未来十年商品房销量将逐步回归合理中枢。

• 业务发展： 基础服务是行业发展的基石，而增值服务则成为提升公司竞争力的重要手段。增值服务具备高盈利、多类型的特点，未来有望成为新的业绩增长点。

• 竞争格局： 行业集中度持续提升，头部企业凭借集团资源和资本市场支持，实现规模和业务的双线扩张。2016-2019年，百强管理面积由2725万方增至4279万方，市占率由29.44%提升至43.61%。

• 品牌、科技、人才： 随着行业向存量市场过渡，品牌影响力、科技创新和人才集聚成为新的核心竞争力。科技助力降本提效，人才结构优化增强企业竞争力。

关键信息

• 行业增长动力： 商品房销量、城镇化率提升以及老旧小区改造政策推动行业扩容。
• 收费模式： 包干制为主，简单易行，但服务质量难以管控；酬金制则便于业主监督，但对业主专业水平要求较高。
• 政策支持： 国务院及地方政策推动老旧小区改造，提升物业板块存量价值。
• 集中度提升： 头部企业通过收并购和资本运作，进一步扩大管理面积，提升市场份额。
• 增值服务： 2019年百强企业增值服务收入占比提升，成为新的利润增长点。
• 头部企业表现： 碧桂园服务、绿城服务、中海物业等企业通过技术创新、品牌建设和人才引进，形成差异化竞争优势。

行业发展分析

2.1 房地产开发后周期板块，在管规模稳步提升

• 开工与销售数据作为竣工的前置指标，有助于预判行业规模扩张趋势。
• 2016-2019年，新开工向竣工的传导周期延长，表明行业存在一定的滞后性。
• 2019年商品房销量维持在17亿方以上，未来有望逐步释放。

2.2 资源整合，集中度提升

• 地产开发商集中度提升带动物管行业资源向头部企业倾斜。
• 分拆上市成为物管公司扩张的重要手段，60%-70%的IPO资金用于收并购，提升行业集中度。
• 2019年百强企业收并购带来的管理面积占比显著提升，如雅生活服务、碧桂园服务等。

2.3 单城渗透与区域布局并驾齐驱

• 头部企业逐步由项目导向转向城市深耕，向城市群布局。
• 2019年物业百强企业管理面积在长三角、粤港澳大湾区等区域集中，未来将向核心城市周边扩展。

2.4 基础服务筑底，增值服务添花

• 增值服务成为行业新的增长点，2019年百强企业多种经营收入同比增长29.0%，占比提升至21.5%。
• 增值服务具备高盈利性，未来有望成为行业利润的重要来源。

公司发展分析

3.1 规模扩张向高质量成长转变

• 2019年百强企业营业收入均值达10.40亿元，同比增长17.38%。
• 企业由追求规模增长转向质量提升，TOP10企业营收增速高于行业平均水平。

3.2 加强品牌建设，搭建竞争软实力

• 品牌效应成为开发商选择物管公司的重要考量。
• 头部企业通过品牌建设提升市场影响力，增强客户粘性。

3.3 技术创新，降本提效

• 头部企业通过科技手段提升服务效率，如绿城服务的智慧园区平台。
• 人工智能、物联网等技术应用成为行业趋势，助力降本提效。

3.4 人才集聚，共同发展

• 企业通过引入高科技、复合型人才，提升服务质量和创新能力。
• 头部企业完善激励机制，增强员工归属感，为可持续发展提供人力保障。

头部企业分析

4.1 碧桂园服务

• 成立于1992年，2018年赴港上市，合同管理面积达6.85亿方。
• 增值服务收入占比提升，毛利率下降主要受低毛利项目影响。
• 推出AI+物联解决方案，与腾讯等科技公司合作，推动智慧社区发展。

4.2 绿城服务

• 成立于1998年，2016年上市，管理面积达2.12亿方。
• 非住宅项目占比提升，增值服务收入增长显著。
• 收购澳洲MAG公司，提升早教业务竞争力。

4.3 中海物业

• 成立于1986年，2015年上市，管理面积超过1.58亿方。
• 央企背景带来市政业务拓展优势，覆盖重要市政项目。
• 2019年营业总收入49.0亿元，净利润增长显著。

投资建议

• 行业评级： 增持
• 未来展望： 行业规模持续扩大，集中度进一步提升，增值服务成为增长新动能。
• 风险提示： 商品房竣工规模不达预期、人力成本上升、增值业务拓展失败等。

总结

物业管理行业正处于快速发展阶段，未来几年将受益于商品房销售增长、城镇化推进和政策支持。行业集中度提升、增值服务发展、科技与人才驱动将成为行业发展的主要方向。头部企业通过资源整合、科技创新和品牌建设，持续增强市场竞争力，为投资者带来增长机遇。